Le banche, visto il momento di mercato particolarmente difficile e in ottemperanza di quanto disposto da Banca d'Italia in tema di garanzie per i finanziamenti, stanno scegliendo la strada del rigore.
Oltre a stringere i criteri di valutazione dei soggetti richiedenti, ora anche la valutazione dell'immobile concesso a garanzia - che fino a poco tempo fa era di marginale importanza - diventa un tassello importante nella concessione del finanziamento o, perlomeno, nella determinazione del suo importo massimo (LTV).

Ormai quasi tutte le banche hanno finito di incaricare propri periti "benevisi" interni e si affidano a grandi società organizzate (Praxi, Crif, ecc) e la scelta del tecnico è casuale.

Queste società hanno aderito al protocollo d'intesa siglato con l'ABI dove, in breve, il valore attribuito al bene - che fino a ieri era il "valore di mercato" - viene sterilizzato.

I criteri di valutazione sono più precisi e stringenti, il valore di riferimento viene determinato consultando le tabelle elaborate dall'Agenzia del Territorio (se volete darci un'occhiata, cliccate qui) con poco margine di "interpretazione".

Le finiture diventano quindi marginali, così come quasi tutte le caratteristiche che rendono un immobile appetibile per il privato (vista, piano, ristrutturazioni, ecc). A farla da padrone sono la zona, la metratura e la condizione generale del bene.

E' quindi definitivamente trascorso il tempo in cui la perizia permetteva di ottenere mutui per un importo che superasse l'80% del valore dell'immobile.

Anzi, se per la casa che stiamo comprando siamo disposti a pagare un prezzo maggiore del suo valore reale (p.e. perché è vicina a un nostro parente, o attiguo alla nostra proprietà con possibilità successiva di "allargarci"), potremmo trovarci in difficoltà anche per ottenere l'80% del prezzo che realmente paghiamo.

Perché?
Perché, anche se forniamo un preliminare di vendita dove è indicato il prezzo stabilito, la banca - come regola - considera come valore "cauzionale" il minore tra quello sul contratto e quello stabilito dal perito.

E a farne le spese sono i consumatori.
Questo è il parere di Adiconsum espresso in relazione alla notizia del nuovo "blocco" da parte dell'Associazione Bancaria Italiana all'attuazione del regolamento 35 dell'Isvap sul conflitto di interessi delle banche che, in abbinamento al mutuo, vendono anche polizze assicurative dove risultano sia beneficiarie, sia intermediarie.
L'articolo 52 del regolamento, infatti, avrebbe vietato alla banca di ricoprire la doppia figura.

L'atteggiamento delle banche - sottolinea il Segretario di Adicomsum, Pietro Giordano - non permette di fatto al consumatore di poter scegliere la polizza a lui più conveniente.

Il business in gioco è parecchio alto, come abbiamo già segnalato in precedenza, è c'era da aspettarsi una reazione simile da parte delle banche che però, di contro, avevano presentato una bozza di informativa ad Isvap con l'impegno di accettare anche polizze esterne, scelte liberamente dal cliente, e quindi soddisfacendo quanto Adiconsum chiede: la libera concorrenza.

Durante la prossima riunione di ottobre, come sostiene un analista della Jp Morgan, la Banca Centrale Europea potrebbe decidere per una diminuzione di mezzo punto dei tassi.
Il passaggio di consegne tra l'attuale presidente Trichet e il suo successore Mario Draghi, potrebbe agevolare questa decisione.
Durante l'ultima riunione la BCE ha mantenuto inalterati i tassi d'interesse, ma questa è stata considerata, da molti analisti, più una scelta dettata da una sorta di "orgoglio" più che da una vera e propria presa di posizione ponderata ed economicamente azzeccata.
Il taglio dei tassi, infatti, era forse necessario già allora per tentare di scongiurare "il ritorno alla recessione dell'economia dell'Eurozona", come conclude la nota della Jp Morgan.

BNL si è sempre caratterizzata per lanciare prodotti studiati appositamente per venire incontro alle necessità (anche non espresse) dei clienti.
E' questo il caso del nuovo prodotto "Mutuo BNL QuasiFisso", il nuovo mutuo con Tetto Massimo (CAP) che prende il posto dell'ormai fuori catalogo Mutuo Stop.

Questo prodotto è da oggi disponibile su SiMutuo.it

A differenza degli altri prodotti con tetto massimo, quello proposto da BNL calcola il piano di ammortamento, e quindi la rata, utilizzando il tasso del tetto massimo (pari al 5,20%) per quanto riguarda la quota capitale, mentre per la quota interessi verrà applicato il tasso pro-tempore vigente (Euribor 1 mese + spread).

Lo spread attualmente previsto è del 2,80% per qualsiasi finalità (Acquisto, ristrutturazione, surroga, surroga+liquidità) e per tutte le durate previste (da 10 a 30 anni).

Grazie a questa modalità di calcolo, il cliente può conoscere - sin dalla stipula - quale sarà la rata massima che potrebbe pagare nel caso in cui il tasso di riferimento applicato alla quota interessi dovesse superare il tetto massimo, facendolo entrare in funzione.

Facciamo un esempio:
Per un mutuo di 150.000 euro per una durata di 25 anni, la rata iniziale sarà pari a 762,70 e la rata massima, invece, è garantito che non supererà mai gli 894,45 euro.

Perché abbiamo scritto "rata iniziale"?
Perché, anche mantenendo il tasso degli interessi invariato, proprio in forza delle quote capitale calcolate al tasso massimo del 5,20%, le rate successive alla prima saranno crescenti.

Un esempio può essere dato fingendo, per puro esercizio scolastico, che l'euribor 1 mese non cambi mantenendo quindi il tasso applicato alla quota interessi inalterato.
Riprendendo l'esempio di cui sopra, la rata iniziale di 762,70 euro diventerà, alla fine dell'ammortamento, di 796,04 euro (+33,34 euro). Un incremento che, in 25 anni, sicuramente non metterà in difficoltà il mutuatario che si sarà visto aumentare il proprio reddito in base al caro vita.

Questo prodotto è la proposta di BNL che si posiziona come via di mezzo tra il Tasso Fisso e il Variabile con CAP commercializzato ormai da tutte le banche, ma con il vantaggio di avere il tasso massimo più basso attualmente reperibile sul mercato.

Purtroppo lo scenario descritto nel nostro precedente post, dopo le ultime correzioni al testo della manovra, viene anticipato di un anno.

Mutui
Per chi si è concesso il "lusso" di acquistare la prima casa con un mutuo, avrà la possibilità di detrarre gli interessi passivi con l'aliquota attuale (19%) solo per quest'anno. Già dal 2012 e poi nel 2013 si vedranno ridurre questa percentuale, prima del 5 e poi del 20%.
La reintroduzione, poi, della prima casa nell'imponibile Irpef prevede che chi possiede un immobile pagherà il 5% della rendita catastale nel 2012; nel 2013 la tassazione aumenterà del 20%. (non prendiamo per ora in considerazione le possibili rivalutazioni delle rendite catastali che si sono ventilate in questi giorni e che vedrebbero peggiorare ancor di più la situazione).


Contratti di locazione
I benefici fiscali per inquilini con redditi inferiori ai 30.987 euro, come prevedeva la normativa in vigore, verranno tagliati del 5% nel 2012 e del 20% nel 2013. Anche i genitori che hanno i figli che studiano fuori casa, in affitto, vedranno ridotte le agevolazioni, nel 2013, del 20%. Infine anche i vantaggi fiscali per i proprietari di immobili concessi in locazione con contratti concordati seguiranno la stessa sorte (-5% da inizio 2012 e poi -20% nel 2013).

Ristrutturazioni
Le agevolazioni del 36% (per i lavori di recupero di alloggi) e del 55% (per le manutenzioni e restauro di immobili con vincoli particolari) saranno ridotte del 5% dal prossimo anno e del 20% per il 2013.

La collaborazione tra il Consiglio Nazionale del Notariato e l'Agenzia del Territorio vede la possibilità di trasmettere telematicamente gli atti notarili, in via sperimentale, ora anche agli Uffici provinciali di Milano, Roma, Napoli e Torino.

La sperimentazione, partita a fine 2010 presso gli Uffici di Bologna, Firenze, Lecce e Palermo, sta avendo esiti positivi e un utilizzo che arriva anche al 55% di titoli trasmessi in via telematica.

Questa procedura prevede che il Notaio possa trasmettere copia autentica di un atto notarile predisposta interamente con strumenti informatici e con l'utilizzo della firma digitale (i dettagli si possono leggere nel nostro precedente post).

Sta quindi diventando realtà la volontà di semplificazione dei procedimenti amministrativi a favore dell'utente finale.

Pensate solo a quanto possa essere vantaggioso poter rivolgersi al proprio Notaio per l'acquisto di un immobile distante dalla propria residenza, non obbligando il venditore a spostamenti disagevoli, ma permettendogli di restare comodamente nella sua città. La collaborazione tra due Notai sarà in tal caso fondamentale, ma i costi per l'utenza non saranno maggiorati.

Nei blog e nei forum in rete, quando si parla di mutui e più precisamente viene chiesto un parere su una scelta di prodotto appena effettuata o da effettuarsi, non manca mai chi risponde che, a prescindere dalla bontà del prodotto, "tanto poi, al limite, c'è la surroga".

Vero, l'ordinamento normativo prevede che la surrogazione del mutuo sia, per il mutuatario, senza spese.
Ma nessuna legge obbliga le banche a surrogare "attivamente" (subentrare nei diritti della banca originaria) anche senza fornire motivazioni, in forza della discrezionalità lasciata loro nella definizione dei criteri di concessione del credito.
L'unico obbligo è quello di non potersi opporre alla surroga "passiva", rendendosi quindi disponibile, tramite l'iter ormai consolidato di rapporti interbancari, a fornire tutte le informazioni necessarie per la "consegna" del cliente alla nuova banca.

Ed è proprio a questa libertà d'impresa che s'appellano ora le banche per non concedere più, almeno nella maggior parte dei casi, la "rottamazione" di un mutuo proveniente da una surroga precedente.

Il "surrogatore seriale", come viene definito in alcuni articoli della stampa, - spiegano le banche - rischia di mettere in difficoltà il sistema bancario nel comparto mutui. Ogni operazione di questo tipo, proprio per la gratuità da garantire al cliente per legge, costa alla banca - subito - dai 1.500 ai 2.000 euro tra spese peritali, istruttorie e notarili.
Denaro che l'istituto non riesce a recuperare se il nuovo cliente decide di surrogare di nuovo magari dopo un anno causando, di riflesso, un aumento dei costi e un peggioramento delle condizioni per le erogazioni dei mutui nuovi.

Quindi, per un tacito accordo, ormai quasi tutte le banche - dato riportato da alcune indagini di mercato - stanno mettendo in atto una sorta di cartello.

Questo, insieme ad altri che abbiamo evidenziato in passato, è un effetto collaterale della norma che nel 2007 sembrava perfetta, ma che in momenti di crisi come questo, espone i suoi punti deboli.

Ieri, 8 settembre, il Consiglio Direttivo della Banca Centrale Europea ha deciso che il tasso di interesse sulle operazioni di rifinanziamento principali (il parametro utilizzato anche per indicizzare i mutui a privati) rimarrà invariato all'1,50%.

Decisione questa che non sorprende e che era prevista ed attesa dal mercato.

L'approvazione della manovra di Ferragosto arrivata ieri dal Senato ha confermato l'innalzamento dell'aliquota ordinaria dell'Imposta sul Valore Aggiunto, Iva.

Quindi si passerà dal 20% al 21%, mentre per le aliquote agevolate del 10% (per chi acquista la casa dal costruttore) e quella al 4% (se la casa dal costruttore la si acquista con le agevolazioni prima casa) restano invariate.

Per il momento, quindi, nessuna brutta notizia per chi si accinge ad acquistare casa, magari avendo fatto i conti - come si dice ancora oggi in Italia - "alla lira".

C'è però nell'aria, lasciata alla delega fiscale, il rischio di un possibile aumento dell'aliquota oggi del 10% in un prossimo futuro.

Dal 1° settembre le giovani coppie con redditi derivanti prevalentemente da lavoro non a tempo indeterminato (c.d. atipici) hanno una possibilità in più per accedere al mutuo.
Grazie all'iniziativa avviata dal Ministro Meloni e al conseguente accordo siglato con l'ABI, le banche aderenti all'iniziativa potranno finanziare l'acquisto dell'abitazione principale per quelle famiglie che, normalmente - a causa proprio della precarietà del loro contratto di lavoro - si vedono negare l'accesso al credito.

Il Fondo, che a regime ha una dotazione di 50 milioni di euro, rilascerà a favore della banca finanziatrice una copertura del 50% della quota capitale dei mutui ammissibili con un tetto massimo di 75.000 euro.

Le caratteristiche per accedere si possono consultare nel post che avevamo già pubblicato a febbraio, mentre lo schema in figura riporta le caratteristiche economiche massime, in termini di tasso applicato, che le banche aderenti si impegnano a rispettare.

Come si può vedere i tassi sono in linea con i prezzi di mercato dei mutui tradizionali, perché la ratio dell'accordo è, come abbiamo detto, quella di favorire l'accesso al credito.

Nulla abbiamo trovato, nell'accordo e nei rumors in rete, per quanto riguarda i costi di istruttoria che verranno applicati. Possiamo quindi desumere che questi saranno anch'essi in linea con quanto praticato per i mutui, diciamo, tradizionali.

Pro e contro.
Certamente la possibilità di ottenere un mutuo è l'ostacolo maggiore che si affronta se si hanno redditi provenienti da lavoro a tempo determinato e si ha la necessità di acquistare una casa, ma successivamente si deve aver presente che il mutuatario dovrà pagare le rate per intero.
La copertura del Fondo, infatti, entra in gioco solo in caso di inadempimento dei beneficiari e, come detto, solo per il 50% del mutuo tempo per tempo residuo ed è finalizzata al rimborso del capitale alla banca, non sollevando quindi il debitore dall'onere della restituzione dell'intero capitale mutuato.

Dal Decreto si evince anche che resta comunque, per i beneficiari, la possibilità - qualora ce ne fossero i presupposti - per la sospensione delle rate prevista da altre agevolazioni ad oggi in vigore.

Quindi è bene avvicinarsi a questa opportunità valutando tutte questi dettagli e con la consapevolezza che l'impegno preso per l'acquisto della casa e il pagamento delle rate dev'essere rispettato.