Foglio informativo, scheda prodotto, taeg, isc, rata, ammortamento. Sono tutti termini ormai entrati nell'uso comune delle persone, soprattutto per chi ha già contratto un mutuo o si sta accingendo a farlo.
La normativa sulla trasparenza bancaria dettata da Banca d'Italia ha definito le regole con le quali gli istituti bancari possono "pubblicizzare" (nel senso di rendere pubbliche) le condizioni economiche e le caratteristiche dei prodotti di mutuo che offrono al pubblico.

Una di queste regole ha delineato quali debbano essere i contenuti del Foglio Informativo che obbligatoriamente deve accompagnare le offerte di mutuo dirette ai consumatori.
Quindi, a differenza di quanto accade per la scheda prodotto (documento la cui pubblicazione non è obbligatoria, ma volta solo a riassumere le caratteristiche principali del prodotto), i contenuti del Foglio Informativo sono (o per meglio dire, dovrebbero essere) non solo vincolanti per la banca, ma anche il riferimento unico per comprendere il prodotto che si sta analizzando.

Dovrebbe essere, abbiamo scritto, perché in realtà - soprattutto per quanto riguarda la cosa più importante e cioè il tasso d'interesse applicato - sul Foglio Informativo la banca è obbligata ad indicare valori massimi che spesso, come vedremo, non corrispondono all'effettiva offerta che verrà poi applicata al cliente.
In breve, quindi, per quanto riguarda l'offerta vera e propria (per valutare la convenienza del mutuo per noi) è bene consultare i portali online indipendenti che espongono i tassi riservati ai propri clienti (tramite convenzione con la banca) oppure rivolgersi direttamente all'istituto, esponendo la propria condizione economica e le proprie necessità.

Vediamo velocemente quali sono i contenuti del Foglio Informativo e, per ognuno, vediamo l'attendibilità del dato per l'uso che dobbiamo fare del documento.

Informazioni sulla banca, informazioni sull'intermediario (Attendibile - utilità bassa)
In queste due prime sezioni si possono trovare i dati anagrafici e sociali dei soggetti coinvolti nell'offerta al pubblico.
Mentre i dati della banca sono, ovviamente, sempre presenti, i dati dell'intermediario finanziario saranno presenti solo se la banca si sta avvalendo - attraverso quello specifico canale (sito web, agenzia mediazione) - di collocatori esterni alla banca.

Che cos'è il mutuo (Attendibile - utilità media)
In questa sezione, che all'apparenza sembra un mero glossario trascurabile, in realtà vengono descritte in modo discorsivo (e quindi più comprensibili) le caratteristiche, di funzionamento e di rischio, dei diversi prodotti offerti dalla banca.
La suddivisione, qui, è a livello macro: tassi variabili, fissi e - se esistono - con CAP e misti.

Principali condizioni economiche
Qui entriamo nel vivo dell'esame del prodotto.
- Quanto può costare il mutuo (TAEG) - (Mediamente attendibile - utilità media)
Banca d'Italia ha imposto alle banche, nella proposizione dei mutui, di rendere comprensibile la spesa totale del mutuo al consumatore. Questo, con dubbi esiti, è stato fatto attraverso l'esposizione del TAEG (il Tasso Annuo Effettivo Globale) che esprime, in percentuale, il tasso "reale" calcolato sommando, al capitale finanziato e agli interessi, anche le spese e le tasse connesse connesse, nonché i costi assicurativi "obbligatori" per ottenere il mutuo a determinate condizioni (sconti).
L'esempio che di solito viene esposto è su un mutuo di 100.000 euro per le durate 20, 25 e 30 anni.
NOTA BENE: questi esempi, come recita una nota sul documento, sono calcolati presupponendo l'applicazione dell'imposta sostitutiva prevista per la prima casa.

Costi del mutuo
La tabella che segue è forse la più importante.
- Importo massimo finanziabile  (Attendibile - utilità alta):
In questa sezione la banca indica, se esistono, gli importi minimi e massimi concedibili. Viene invece sicuramente indicato l'LTV (Loan To Value) massimo possibile. Ad esempio può essere indicato che per la finalità acquisto la banca conceda un importo massimo pari all'80% del valore di perizia, mentre per la finalità ristrutturazione arrivi fino al 50%.

- Durata (Attendibile - utilità media)
Anche qui la banca indica un minimo ed un massimo e il "passo" che si può adottare per la determinazione della durata. Ad esempio si può trovare indicato "da 10 a 30 anni (passo 1)" o "con durate intermedie". Sta a significare che sarà possibile sottoscrivere un mutuo anche con durata 18 anni, oppure 26.

- Tasso di interesse nominale annuo (Non attendibile - utilità bassa)
In questo riquadro, come abbiamo accennato all'inizio, teniamo buono solo il dato dell'indice utilizzato per comporre il tasso e, se presente, l'indicazione della sua rilevazione. Inoltre, nel caso di mutui con variazioni trimestrali del tasso, questa particolare e ormai quasi desueta caratteristica sarà riportata qui (questo è abbastanza importante perché alla variazione dei tassi di riferimento, l'adeguamento della rata sarà più o meno repentina).

- Tasso massimo applicabile (Attendibile - utilità alta)
Questa voce sarà presente solo nel caso di mutui con tetto massimo (CAP). Il valore del CAP, a differenza dello spread, di solito non varia da convenzione a convenzione e quindi può essere considerato valido.

- Parametro di indicizzazione (Attendibile - utilità alta)
Riprendendo quello indicato nel riquadro del "tasso di interesse", viene definito quale sarà il parametro di indicizzazione utilizzato (Eurirs, Euribor e sua periodicità).
NOTA BENE: Per  quanto riguarda l'Euribor si deve fare attenzione alla sua periodicità. Perché se la banca adotta un Euribor 6 mesi, a parità di spread, il tasso finito sarà più alto rispetto ad una banca che utilizza, invece, quello a 1 mese (ad oggi la differenza tra i due è di mezzo punto percentuale. Non poco.

- Spread (Non attendibile - utilità medio-bassa)
Ecco, in questa sezione viene indicato il VALORE MASSIMO di questo importantissimo parametro del mutuo. Da questo dipende la determinazione del tasso applicato e quindi l'importo degli interessi da pagare ad ogni rata.
NOTA BENE: Come già detto, il valore massimo non potrà mai essere aumentato, ma capita spessissimo che  - grazie ad accordi particolari - alcuni collocatori possano offrire i prodotti della banca con spread più bassi, anche di parecchio.

- Tasso di interesse di preammortamento (Attendibile - utilità media)
Non ci dilunghiamo nello spiegare cos'è il preammortamento, vi basti sapere che alcune banche prevedono un periodo (di solito breve) in cui il cliente paga solo quote interessi.
Questo perché contabilmente la banca potrebbe scegliere di far scadere le rate tutte alla fine del mese e quindi il periodo che trascorre tra la stipula e il decorrere dell'ammortamento (cioè il rientro del capitale) potrebbe esistere (esempio: stipula il 15 del mese, decorrenza dell'ammortamento il 1° del mese successivo = 15 giorni di preammortamento.)
In questa sezione la banca, oltre ad indicare il valore del tasso applicato in questo caso, illustrerà anche le modalità di versamento degli interessi maturati (di solito aggiungendoli alla prima rata di ammortamento effettiva).

- Tasso di mora (Attendibile - utilità bassa)
Be', questo dato dovrebbe non interessarci, ma è comunque importante conoscerlo. Viene indicato il tasso che verrà applicato nel caso di ritardato pagamento delle rate. Di solito è espresso attraverso una maggiorazione del tasso contrattuale (p.e. tasso contrattuale + 2 punti) e comunque non può e non potrà superare la soglia dei tassi di usura tempo per tempo vigenti e determinati da Banca d'Italia.

Spese
- Istruttoria (Mediamente attendibile - utilità media)
Le spese di istruttoria, come lo spread, vengono indicate in misura massima. Sempre per accordi commerciali di convenzionamento possono differire poi da quelle effettivamente imputate al cliente.
NOTA BENE: qui, se previsto, è indicato il caso in cui le spese di istruttoria saranno da corrispondere comunque, anche in caso di mancata erogazione per rinuncia del cliente.

- Perizia tecnica (Attendibile - utilità media)
Troviamo qui l'indicazione dell'importo indicativo del costo della perizia. Spesso le banche si avvalgono di tecnici esterni che garantiscono un prezzo massimo.
In questo caso, anche se non espressamente indicato, se la perizia viene eseguita (non prima della pre-delibera reddituale), andrà sicuramente pagata e sarà a carico del richiedente anche nel caso di rinuncia al mutuo.

- Spese per la gestione del contratto (Attendibili - utilità media):
Questa sezione elenca tutte quelle "micro" spese che accompagnano il mutuo durante la sua vita: Gestione pratica (cioè il costo che la banca ha per gestire il contratto ed è di solito annua);

Incasso rata (se esistono dei costi di addebito della rata);

Invio comunicazioni (nel caso, per esempio, della dichiarazione annua degli interessi versati ai fini fiscali);

Variazione e restrizione dell'ipoteca (ricordiamo che per richiedere la restrizione dell'ipoteca il mutuatario deve aver estinto almeno un quinto del debito originario. Diminuire l'importo di iscrizione ipotecaria potrebbe tornare utile per "liberare" parte del valore del bene per poter richiedere ulteriori finanziamenti con garanzia sullo stesso immobile);

Cancellazione ipoteca (importo previsto unicamente se il cliente non si avvale della cancellazione, automatica e gratuita, prevista dalla c.d. "Legge Bersani" del 2007. Per esempio quando sulla casa che si sta vendendo insiste un mutuo che viene contestualmente estinto, ma con la contemporanea iscrizione di ipoteca del mutuo dell'acquirente; infatti la banca del nuovo proprietario difficilmente accetterà di attendere i 30 giorni che la Legge prevede per la cancellazione "d'ufficio" e vorrà che sia dato formale incarico di cancellazione al notaio. La banca dovrà quindi sottoscrivere al notaio il c.d. "assenso alla cancellazione");

Accollo mutuo (di solito a zero);

Sospensione pagamento rate (è possibile che contrattualmente sia prevista la sospensione del pagamento delle rate e qui viene definito il costo della procedura burocratica per esercitare questa opzione).

To be continued...