(leggi la 1^ parte)

Piano di ammortamento
- Tipo di ammortamento (Attendibile - utilità media)
L'indicazione del tipo di piano di ammortamento utilizzato per il nostro mutuo è senz'altro importante. Normalmente le banche italiane utilizzano il c.d. "piano di ammortamento alla francese".

- Tipologia di rata (Attendibile - utilità media)
In questa sezione viene specificato che la rata sarà comprensiva di una quota interessi e di una quota capitale. Ma verrà anche indicato se le quote capitale delle rate, durante l'ammortamento, subiranno delle variazioni in base alla variazione del tasso d'interesse (per i tassi variabili, ovviamente).
La banca, infatti, può prevedere che le quote capitale delle rate restino invariate per tutta la durata del mutuo, oppure che ad ogni variazione di tasso, il piano venga ricalcolato.
Questo comporta due scenari: partendo con un tasso di mercato basso e con la sua probabile salita negli anni successivi, risulta più conveniente avere un piano a quote capitale fisse, mentre in momenti di mercato dove si prevede una discesa dei tassi rispetto a quello di stipula, è più conveniente che il piano venga di volta in volta ricalcolato.

- Periodicità delle rate (Attendibile - utilità alta)
Restituire un finanziamento con rate mensili, trimestrali o semestrali non è la stessa cosa. Pur tralasciando le componente psicologica (pagare una cifra più bassa ogni mese è meno stressante che pagare una rata molto più grande ogni sei mesi), il pagamento diverso da quello mensile comporta un aggravio di interessi e quindi una spesa totale del mutuo più alta. Le rate trimestrali, infatti, non sono pari alla rata mensile moltiplicata per tre (o per sei nel caso di rate semestrali), ma sono più alte. La banca infatti "attenderà" tre o sei mesi per avere gli interessi maturati nel mese trascorso, mentre il capitale non viene abbattuto e quindi farà maturare interessi anche per i mesi successivi, fino al pagamento della rata comprensiva di quota capitale.

- Ultime rilevazioni del parametro di riferimento (Attendibile - utilità bassa)
Qui non troviamo informazioni rilevanti perché vengono indicati i valori del parametro di indicizzazione (Euribor/Eurirs) utilizzato, rilevati nei mesi precedenti alla pubblicazione del Foglio Informativo. Questo significa che, stante il periodo medio che intercorre tra la richiesta di mutuo e la sua stipula, i parametri di riferimento che verranno realmente utilizzati saranno variati (in salita o in discesa). Inoltre, per conoscere questi valori sarebbe sufficiente fare una ricerca mirata su internet: sono dati abbastanza semplici da reperire.

- Calcolo esemplificativo dell'importo della rata (Poco attendibile - utilità media)
Abbiamo indicato "poco attendibile" non perché i calcoli riportati siano errati, ma perché viene utilizzato l'indice in vigore al momento della pubblicazione del Foglio Informativo e sommato allo spread indicato nel riquadro precedente che, come abbiamo avuto modo di dire, ha la probabilità di essere differente da quello che sarà inserito nel nostro contratto di mutuo.
Inoltre l'esempio viene riportato per un mutuo di 100.000 euro che potrebbe non essere la somma che ci serve.
NOTA BENE: Un suggerimento possiamo darlo. Prendete l'importo della rata indicata nell'esempio (per la durata che preferite) e dividetela per 100. Il risultato sarà la rata per ogni 1.000 euro di mutuo. Moltiplicate ora questo coefficiente per il numero di migliaia di euro che vi servono e otterrete la rata mensile per quell'importo. Esempio: 1.016,73/100=10,1673; 10,1673 x 140 = 1.423,42 importo della rata mensile per 140.000 euro.

Servizi accessori (Attendibile - utilità bassa)
Anche qui l'attendibilità c'è, ma l'utilità dei dati contenuti è bassa. Perché?
Perché in questa sezione vengono elencati e descritti i prodotti assicurativi (con l'esclusione di quelli incendio/scoppio) che possono essere sottoscritti in abbinamento al mutuo. Per una questione di iter propositivo differente, non verranno indicati quasi mai i costi delle assicurazioni in quanto la banca, come la normativa prevede, si riserva di proporre le polizze direttamente all'interessato per comprenderne la cosiddetta "adeguatezza", cioè comprendere se la polizza - a fronte del pagamento di un premio - copre efficacemente i rischi per l'assicurato (un esempio estremo: far sottoscrivere una polizza per la copertura in caso di perdita di impiego ad un lavoratore autonomo, non è assolutamente "adeguato").

Altre spese da sostenere
- Adempimenti notarili (Attendibile - utilità bassa)
In questo riquadro la banca sottolinea che tutte le spese notarili inerenti alla stipula del mutuo, sono a carico del mutuatario. Non vengono quantificate, giustamente, in quanto ogni Collegio Notarile adotta proprie tariffe e queste si basano sull'importo di mutuo erogato, sul valore catastale dell'immobile, ecc.
Per avere un'idea più concreta dei costi di compravendita e mutuo, si può utilizzare il tool messo a disposizione da SiMutuo. Le tariffe notarili indicate sono medie.

- Assicurazione immobile (Attendibile - utilità alta)
Qui, a differenza del riquadro precedentemente descritto, i costi assicurativi vengono esplicitati o vengono fornite la modalità di calcolo del premio. In questa sezione, inoltre, verrà indicato se la sottoscrizione della polizza proposta dalla banca è obbligatoria o facoltativa. Se è facoltativa, però, il mutuatario deve provvedere alla copertura comunque, presso una compagnia di proprio gradimento, e fornendo alla banca gli estremi della polizza (con vincolo a suo favore) prima o contestualmente alla stipula.

Tempi di erogazione
- Durata dell'istruttoria (Media attendibilità - utilità media)
Le tempistiche indicate qui si riferiscono ad un'istruttoria dove non vengano richiesti - a discrezione della banca - documenti aggiuntivi a quelli inizialmente consegnati dal cliente in fase di richiesta. Quindi ogni documento aggiuntivo eventualmente consegnato alla banca comporterà l'azzeramento del conteggio.

- Disponibilità dell'importo (Media attendibilità - utilità alta)
Qui la banca indica se l'erogazione del mutuo, cioè la messa a disposizione delle somme, avviene contestualmente alla firma dell'atto notarile o in un periodo successivo.
E' molto importante saperlo perché i soldi serviranno per pagare il venditore e costui è nella posizione per poter chiedere il saldo immediato all'atto notarile (perché passa la proprietà), anche in virtù del fatto che, magari, deve provvedere al riacquisto di un altro immobile nei giorni immediatamente successivi.
L'utilizzo di frasi tipo "di norma" e "in casi particolari" è largamente diffuso per la compilazione di questo riquadro. Quindi, per poter conoscere effettivamente il tipo di erogazione, è bene chiarire la questione in fase di richiesta, dove la banca è a conoscenza di tutte le caratteristiche dell'operazione.
NOTA BENE: Si tenga presente che è molto importante conoscere "chi è" il venditore. Se è privato o impresa, se è soggetto "fallibile" o meno. Questi elementi sono discriminanti per far decidere alla banca se erogare i denari alla stipula o se attendere il consolidamento dell'ipoteca (11 giorni dalla sua iscrizione).

Altro (Bassa attendibilità - utilità media)
In questa sezione vengono indicate tutte le caratteristiche, economiche e non, che non hanno trovato collocazione nei riquadri precedenti, come per esempio indicazioni su finalità particolari (surroga), sui costi del rinnovo dell'ipoteca (dopo 20 anni), ecc.
NOTA BENE: In questa sezione, a volte, viene indicata la percentuale di iscrizione ipotecaria (dal 150% al 200%). Conoscere questa aliquota è molto importante per preventivare i costi notarili che, per l'atto di mutuo, si basano proprio sull'importo di iscrizione. Per esempio: un mutuo di 100.000 euro con iscrizione del 150%, comporta una base di calcolo di 150.000 euro per la parcella del notaio. Con un iscrizione del 200%, è evidente, i costi lievitano.

Estinzione anticipata, portabilità e reclami
- Estinzione anticipata (Media attendibilità - utilità alta)
E' bene conoscere le modalità di estinzione parziale o totale del mutuo. Sapere se la banca, per questo tipo di operazioni, richiede un periodo di preavviso (p.e. 60 giorni).
Inoltre, se il mutuo ha finalità diverse dall'acquisto o la ristrutturazione di immobili adibiti ad abitazione o allo svolgimento di attività professionali, verrà indicata la percentuale "massima" di compenso omnicomprensivo, calcolato sul capitale estinto anticipatamente, che saremo tenuti a versare alla banca.

- Portabilità del mutuo (Attendibile - utilità bassa)
Qui la banca specifica ciò che la Legge già dispone. Surrogare il mutuo non deve comportare costi per il consumatore.

- Tempi massimi di chiusura del rapporto (Attendibile - utilità bassa)
Ci si riferisce alla chiusura del rapporto in caso di surroga. Anche in questo caso si ribadisce quanto la Legge già dice. Al massimo le pratiche per la surroga passiva possono durare 30 giorni.

- Procedura di reclamo e ricorso (Attendibile - utilità bassa)
Si presuppone che non ci si debba mai trovare nelle condizioni di dover far ricorso o reclamare per i comportamenti della banca.
Se così non fosse, e se il contatto diretto con la filiale di competenza non portasse a risultati, qui vengono indicate le procedure (legalmente riconosciute) per far valere i propri diritti.
L'utilità è bassa in quanto, per valutare la bontà del prodotto, non è questo un elemento importante e, tra l'altro, non differisce tra banca e banca.

Legenda (Attendibile - utilità bassa)
Un glossario per comprendere i termini usati nel documento è importante, di solito però è generico e per alcuni termini si possono trovare molte fonti su internet.

Abbiamo finito. L'intento era quello di fare un sunto dei contenuti e sensibilizzare i futuri mutuatari alla consultazione dei Fogli Informativi chiarendo, però, quali elementi sono genericamente indirizzati a tutti i clienti e quali, invece, dipendono da fattori soggettivi (caratteristiche del cliente) e quali sono puramente informativi, esemplificativi o dipendenti da convenzioni con i distributori.

Speriamo di aver fatto un po' di chiarezza.

Buona lettura!

Foglio informativo, scheda prodotto, taeg, isc, rata, ammortamento. Sono tutti termini ormai entrati nell'uso comune delle persone, soprattutto per chi ha già contratto un mutuo o si sta accingendo a farlo.
La normativa sulla trasparenza bancaria dettata da Banca d'Italia ha definito le regole con le quali gli istituti bancari possono "pubblicizzare" (nel senso di rendere pubbliche) le condizioni economiche e le caratteristiche dei prodotti di mutuo che offrono al pubblico.

Una di queste regole ha delineato quali debbano essere i contenuti del Foglio Informativo che obbligatoriamente deve accompagnare le offerte di mutuo dirette ai consumatori.
Quindi, a differenza di quanto accade per la scheda prodotto (documento la cui pubblicazione non è obbligatoria, ma volta solo a riassumere le caratteristiche principali del prodotto), i contenuti del Foglio Informativo sono (o per meglio dire, dovrebbero essere) non solo vincolanti per la banca, ma anche il riferimento unico per comprendere il prodotto che si sta analizzando.

Dovrebbe essere, abbiamo scritto, perché in realtà - soprattutto per quanto riguarda la cosa più importante e cioè il tasso d'interesse applicato - sul Foglio Informativo la banca è obbligata ad indicare valori massimi che spesso, come vedremo, non corrispondono all'effettiva offerta che verrà poi applicata al cliente.
In breve, quindi, per quanto riguarda l'offerta vera e propria (per valutare la convenienza del mutuo per noi) è bene consultare i portali online indipendenti che espongono i tassi riservati ai propri clienti (tramite convenzione con la banca) oppure rivolgersi direttamente all'istituto, esponendo la propria condizione economica e le proprie necessità.

Vediamo velocemente quali sono i contenuti del Foglio Informativo e, per ognuno, vediamo l'attendibilità del dato per l'uso che dobbiamo fare del documento.

Informazioni sulla banca, informazioni sull'intermediario (Attendibile - utilità bassa)
In queste due prime sezioni si possono trovare i dati anagrafici e sociali dei soggetti coinvolti nell'offerta al pubblico.
Mentre i dati della banca sono, ovviamente, sempre presenti, i dati dell'intermediario finanziario saranno presenti solo se la banca si sta avvalendo - attraverso quello specifico canale (sito web, agenzia mediazione) - di collocatori esterni alla banca.

Che cos'è il mutuo (Attendibile - utilità media)
In questa sezione, che all'apparenza sembra un mero glossario trascurabile, in realtà vengono descritte in modo discorsivo (e quindi più comprensibili) le caratteristiche, di funzionamento e di rischio, dei diversi prodotti offerti dalla banca.
La suddivisione, qui, è a livello macro: tassi variabili, fissi e - se esistono - con CAP e misti.

Principali condizioni economiche
Qui entriamo nel vivo dell'esame del prodotto.
- Quanto può costare il mutuo (TAEG) - (Mediamente attendibile - utilità media)
Banca d'Italia ha imposto alle banche, nella proposizione dei mutui, di rendere comprensibile la spesa totale del mutuo al consumatore. Questo, con dubbi esiti, è stato fatto attraverso l'esposizione del TAEG (il Tasso Annuo Effettivo Globale) che esprime, in percentuale, il tasso "reale" calcolato sommando, al capitale finanziato e agli interessi, anche le spese e le tasse connesse connesse, nonché i costi assicurativi "obbligatori" per ottenere il mutuo a determinate condizioni (sconti).
L'esempio che di solito viene esposto è su un mutuo di 100.000 euro per le durate 20, 25 e 30 anni.
NOTA BENE: questi esempi, come recita una nota sul documento, sono calcolati presupponendo l'applicazione dell'imposta sostitutiva prevista per la prima casa.

Costi del mutuo
La tabella che segue è forse la più importante.
- Importo massimo finanziabile  (Attendibile - utilità alta):
In questa sezione la banca indica, se esistono, gli importi minimi e massimi concedibili. Viene invece sicuramente indicato l'LTV (Loan To Value) massimo possibile. Ad esempio può essere indicato che per la finalità acquisto la banca conceda un importo massimo pari all'80% del valore di perizia, mentre per la finalità ristrutturazione arrivi fino al 50%.

- Durata (Attendibile - utilità media)
Anche qui la banca indica un minimo ed un massimo e il "passo" che si può adottare per la determinazione della durata. Ad esempio si può trovare indicato "da 10 a 30 anni (passo 1)" o "con durate intermedie". Sta a significare che sarà possibile sottoscrivere un mutuo anche con durata 18 anni, oppure 26.

- Tasso di interesse nominale annuo (Non attendibile - utilità bassa)
In questo riquadro, come abbiamo accennato all'inizio, teniamo buono solo il dato dell'indice utilizzato per comporre il tasso e, se presente, l'indicazione della sua rilevazione. Inoltre, nel caso di mutui con variazioni trimestrali del tasso, questa particolare e ormai quasi desueta caratteristica sarà riportata qui (questo è abbastanza importante perché alla variazione dei tassi di riferimento, l'adeguamento della rata sarà più o meno repentina).

- Tasso massimo applicabile (Attendibile - utilità alta)
Questa voce sarà presente solo nel caso di mutui con tetto massimo (CAP). Il valore del CAP, a differenza dello spread, di solito non varia da convenzione a convenzione e quindi può essere considerato valido.

- Parametro di indicizzazione (Attendibile - utilità alta)
Riprendendo quello indicato nel riquadro del "tasso di interesse", viene definito quale sarà il parametro di indicizzazione utilizzato (Eurirs, Euribor e sua periodicità).
NOTA BENE: Per  quanto riguarda l'Euribor si deve fare attenzione alla sua periodicità. Perché se la banca adotta un Euribor 6 mesi, a parità di spread, il tasso finito sarà più alto rispetto ad una banca che utilizza, invece, quello a 1 mese (ad oggi la differenza tra i due è di mezzo punto percentuale. Non poco.

- Spread (Non attendibile - utilità medio-bassa)
Ecco, in questa sezione viene indicato il VALORE MASSIMO di questo importantissimo parametro del mutuo. Da questo dipende la determinazione del tasso applicato e quindi l'importo degli interessi da pagare ad ogni rata.
NOTA BENE: Come già detto, il valore massimo non potrà mai essere aumentato, ma capita spessissimo che  - grazie ad accordi particolari - alcuni collocatori possano offrire i prodotti della banca con spread più bassi, anche di parecchio.

- Tasso di interesse di preammortamento (Attendibile - utilità media)
Non ci dilunghiamo nello spiegare cos'è il preammortamento, vi basti sapere che alcune banche prevedono un periodo (di solito breve) in cui il cliente paga solo quote interessi.
Questo perché contabilmente la banca potrebbe scegliere di far scadere le rate tutte alla fine del mese e quindi il periodo che trascorre tra la stipula e il decorrere dell'ammortamento (cioè il rientro del capitale) potrebbe esistere (esempio: stipula il 15 del mese, decorrenza dell'ammortamento il 1° del mese successivo = 15 giorni di preammortamento.)
In questa sezione la banca, oltre ad indicare il valore del tasso applicato in questo caso, illustrerà anche le modalità di versamento degli interessi maturati (di solito aggiungendoli alla prima rata di ammortamento effettiva).

- Tasso di mora (Attendibile - utilità bassa)
Be', questo dato dovrebbe non interessarci, ma è comunque importante conoscerlo. Viene indicato il tasso che verrà applicato nel caso di ritardato pagamento delle rate. Di solito è espresso attraverso una maggiorazione del tasso contrattuale (p.e. tasso contrattuale + 2 punti) e comunque non può e non potrà superare la soglia dei tassi di usura tempo per tempo vigenti e determinati da Banca d'Italia.

Spese
- Istruttoria (Mediamente attendibile - utilità media)
Le spese di istruttoria, come lo spread, vengono indicate in misura massima. Sempre per accordi commerciali di convenzionamento possono differire poi da quelle effettivamente imputate al cliente.
NOTA BENE: qui, se previsto, è indicato il caso in cui le spese di istruttoria saranno da corrispondere comunque, anche in caso di mancata erogazione per rinuncia del cliente.

- Perizia tecnica (Attendibile - utilità media)
Troviamo qui l'indicazione dell'importo indicativo del costo della perizia. Spesso le banche si avvalgono di tecnici esterni che garantiscono un prezzo massimo.
In questo caso, anche se non espressamente indicato, se la perizia viene eseguita (non prima della pre-delibera reddituale), andrà sicuramente pagata e sarà a carico del richiedente anche nel caso di rinuncia al mutuo.

- Spese per la gestione del contratto (Attendibili - utilità media):
Questa sezione elenca tutte quelle "micro" spese che accompagnano il mutuo durante la sua vita: Gestione pratica (cioè il costo che la banca ha per gestire il contratto ed è di solito annua);

Incasso rata (se esistono dei costi di addebito della rata);

Invio comunicazioni (nel caso, per esempio, della dichiarazione annua degli interessi versati ai fini fiscali);

Variazione e restrizione dell'ipoteca (ricordiamo che per richiedere la restrizione dell'ipoteca il mutuatario deve aver estinto almeno un quinto del debito originario. Diminuire l'importo di iscrizione ipotecaria potrebbe tornare utile per "liberare" parte del valore del bene per poter richiedere ulteriori finanziamenti con garanzia sullo stesso immobile);

Cancellazione ipoteca (importo previsto unicamente se il cliente non si avvale della cancellazione, automatica e gratuita, prevista dalla c.d. "Legge Bersani" del 2007. Per esempio quando sulla casa che si sta vendendo insiste un mutuo che viene contestualmente estinto, ma con la contemporanea iscrizione di ipoteca del mutuo dell'acquirente; infatti la banca del nuovo proprietario difficilmente accetterà di attendere i 30 giorni che la Legge prevede per la cancellazione "d'ufficio" e vorrà che sia dato formale incarico di cancellazione al notaio. La banca dovrà quindi sottoscrivere al notaio il c.d. "assenso alla cancellazione");

Accollo mutuo (di solito a zero);

Sospensione pagamento rate (è possibile che contrattualmente sia prevista la sospensione del pagamento delle rate e qui viene definito il costo della procedura burocratica per esercitare questa opzione).

To be continued...

Il discorso tenuto dal nuovo Presidente del Consiglio Mario Monti, ieri al Senato, non lascia molti dubbi sulla reintroduzione, a breve, dell'Imposta Comunale sugli Immobili.

Non solo, ad affiancare il suo ritorno ci sarà anche una rivalutazione delle rendite catastali che quindi vedrà l'imposizione pesare in modo più maggiore sulle proprietà degli italiani.
Monti ha definito il sistema di tassazione sugli immobili in Italia come "un'anomalia" rispetto al resto d'Europa, motivando così l'intenzione di mettere in atto una manovra in questo senso.

Ricordiamo che l'ICI, fina dalla sua nascita nel 1992, è sempre stata la maggior fonte di entrate per i Comuni i quali, con delibera annuale, definiva l'aliquota d'imposizione e le relative detrazioni.

Negli anni successivi è stata esentata dal suo pagamento la "prima casa" escludendo quindi dal suo pagamento molte famiglie.

Ora, con la necessità di maggiori entrate, il Governo probabilmente la farà tornare alle condizioni iniziali, introdotte dal Governo Amato nel 1992, colpendo quindi anche l'abitazione principale.

Le intenzioni esposte ieri a Monti erano tutt'altro che approfondite e quindi toccherà attendere che queste vengano sviluppate ed articolate dal Governo e poi dai diversi Comuni per capire in quale misura l'imposta colpirà le famiglie italiane e quanto questo inciderà sui loro bilanci.

In un momento in cui la scelta del mutuo è diventata ancora più difficile dalla situazione economica nazionale ed europea, gli italiani scelgono sempre di più di rivolgersi agli operatori online - come SiMutuo - per cercare la convenienza e il risparmio.

Lo conferma Assofin, associazione che riunisce i principali operatori finanziari italiani, negli ultimi dati che ha recentemente pubblicato. Le richieste di mutuo attraverso i canali online si assestano oggi al 5%, contro il 3% del 2007.

Una quota di mercato ancora molto bassa rispetto a quanto avviene in altri paesi, ma che rappresenta una presa di coscienza, da parte delle famiglie italiane, che le offerte online sono maggiormente convenienti rispetto a quelle praticate direttamente dalle filiali delle banche.

Infatti, per questo comparto, non vale la regola del risparmio legato alla minor lunghezza della filiera distributiva. O meglio, la presentazione di offerte online, da parte delle banche, comporta un taglio alle spese di gestione del cliente nelle prime fasi della trattativa e questo si riflette direttamente sul "prezzo" praticato sul prodotto.

E' infatti a carico del partner web il costo della pubblicazione e della gestione del contatto nella fase di valutazione del merito creditizio.
SiMutuo, per esempio, essendo l'unico portale che opera attraverso una valutazione del merito creditizio online, trasmette le richieste alle proprie banche convenzionate in modo tale da facilitarne la valutazione finale.
Anche per i clienti c'è un risparmio - oltre che di denaro - soprattutto di tempo. SiMutuo suggerisce le eventuali modifiche alla prima impostazione della pratica valutandone tutti gli aspetti commerciali ed economici.

Inoltre non dimentichiamoci di un fattore molto importante: la banche sono consapevoli che le loro offerte saranno presentate insieme a quelle della concorrenza e questo le spinge - nei limiti del possibile - a proporre prodotti maggiormente competitivi.

Con gli scenari attuali del mercato dei mutui: innalzamento spread, stretta sulla valutazione del merito creditizio da parte delle banche, risulta ancora più incerto l'esito di una richiesta di mutuo.
E' per questo motivo che chi è in procinto di acquistare casa, una volta individuata quella d'interesse, ponga molta attenzione nella stesura della proposta d'acquisto.
Ricordando che questo documento è irrevocabile durante il periodo di sua validità (di norma 30 giorni, da indicare nel testo), è bene sapere che nel caso non si vincoli l'offerta al buon esito della richiesta di mutuo, la caparra potrà essere incamerata dal venditore se la banca non erogasse il credito per qualsiasi motivo.
La clausola in oggetto è ormai diventata prassi, ma è utile sapere che la condizione deve comunque avere una scadenza temporale:
Non è possibile indicare che la proposta è vincolata all'ottenimento del mutuo senza indicare entro quale data le parti saranno comunque libere dal vincolo della proposta nel caso di mancato accoglimento della richiesta fatta dall'acquirente alla banca (o alle banche).
Dal punto di vista del venditore, infatti, non incamerare la caparra e dover attendere il verificarsi di una condizione fuori dal suo controllo senza una scadenza precisa, potrebbe essere inaccettabile.
Ma forse è più importante, prima di lanciarsi in trattative a volte estenuanti e con dispendio di tempo, verificare, da parte dell'acquirente, le proprie potenzialità dal punto di vista di affidabilità.
La cosa non è semplicissima, e i calcoli sono complicati in quanto la decisione di concedere un mutuo viene presa, dalla banca, incrociando diversi fattori sociologici ed economici dei richiedenti.
Il mero calcolo del rapporto rata/reddito non è quindi sufficiente.

Attraverso l'utilizzo gratuito del servizio di SiMutuo, però, è possibile in pochissimi minuti e direttamente online, avere una verifica della pre-fattibilità del mutuo calcolata proprio grazie alla condivisione delle politiche del credito adottate dalle banche convenzionate.
Scegliendo uno dei prodotti offerti e compilando il form che viene proposto, SiMutuo giungerà ad un esito (tramite semplici semafori) e vi consiglierà l'impostazione migliore - per durata, importo, aggiunta garanti, mutuatari, eccetera - per inoltrare una richiesta alla banca con ottime probabilità di ottenere la delibera.
All'inizio si può impostare l'analisi con i dati di importo di mutuo che ci servirebbe per comprare la casa che abbiamo individuato, SiMutuo - se necessario ed in base alle politiche del credito condivise con le banche convenzionate - proporrà magari una durata maggiore o un importo massimo più basso (motivando il suggerimento) permettendoci di rivolgere le nostre attenzioni ad immobili in vendita che abbiano un prezzo commisurato all'importo di mutuo che potenzialmente possiamo ottenere.
In questo modo non si rischia di sottoscrivere una proposta d'acquisto e richiedere un mutuo al di sopra delle nostre possibilità e far perdere tempo al venditore e a noi stessi.
Altri portali di mutui online propongo un servizio di pre-fattibilità, ma fornendo una risposta dopo 48 ore e dopo essere stati chiamati da un consulente, risposto a domande, inoltrato documenti… insomma: scomodo, lento, vecchio.
SiMutuo consente inoltre, una volta mostrato l'esito, di inoltrare - sempre gratuitamente - la richiesta direttamente alla banca scelta: comodo, veloce, gratuito. SiMutuo.

Il taglio ai tassi dello 0,25% effettuato dalla Banca Centrale Europea è stato accolto favorevolmente dalla Borsa e dall'opinione pubblica.
Ma, in concreto, che beneficio ne potranno trarre tutte le figure coinvolte nel mondo del credito?

Per le banche:
Per raccogliere il denaro necessario per operare, le banche si rivolgono direttamente alla BCE, tramite le aste di rifinanziamento, solo per una piccola quota. Il resto lo reperiscono attraverso il mercato interbancario, quello regolato dall'Euribor e che risente della fiducia - attualmente piuttosto carente - fra i diversi istituti.
La mancanza di fiducia fa sì che le banche, piuttosto che prestare il denaro ad altri istituti ad un tasso anche superiore all'1,50%, preferiscano depositarlo direttamente presso la Banca Centrale Europea percependo, dopo l'abbassamento dei tassi, una remunerazione dello 0,50%.
Con questi presupposti è quindi facile pensare che, nel breve termine, il mercato difficilmente si sbloccherà.

Per le imprese:
In linea teorica, se la BCE taglia i tassi d'interesse, i tassi sul mercato dovranno scendere di conseguenza, influenzando i tassi interbancari (come già si è visto in due giorni con l'Euribor già in calo) permettendo alle imprese di ottenere finanziamenti a tassi più bassi.
Ma la teoria, per definizione, si può applicare in una condizione di mercato "normale", mentre ormai sappiamo che la situazione oggi, in Italia, non è da considerarsi tale.
Ormai le imprese, all'emissione di eventuali obbligazioni, vengono valutate non più in base ai propri indicatori di bilancio, ma piuttosto sul rischio-paese che, nel nostro caso, è considerato alto.
Questo atteggiamento è plausibile che si ripeta anche per il mercato bancario, dove le imprese italiane reperiscono finanziamenti e affidamenti.
Il beneficio dei tagli effettuati dalla BCE, quindi, rischia di avere poco impatto sulle imprese.

Per le famiglie:
Per chi ha un mutuo indicizzato, il taglio dei tassi d'interesse porta giovamento attraverso l'abbassamento della rata mensile.
Per quei pochi italiani che hanno un mutuo indicizzato direttamente al tasso BCE, la riduzione sarà pressoché immediata (dalla prima rata in scadenza, salvo diverse pattuizioni in contratto*).
Mentre chi ha scelto l'Euribor come indice, dovrà attendere che questo tasso interbancario - vedi quello che abbiamo scritto per le banche, sopra - si adegui e subisca le riduzioni conseguenti alle decisione delle BCE.

In definitiva, a parte i benefici immediati che abbiamo illustrato, sembra chiaro che per riaprire il mercato non sia sufficiente un'azione da parte della BCE.
Soprattutto per l'aiuto alle imprese italiane, senza le quali, tutto il meccanismo si ferma.

*Alcune banche prevedono, sia per l'Euribor che per il tasso BCE, l'indice considerato per determinare il tasso d'interesse sia riferito a momenti di rilevazione diversi.
Per esempio esistono indicizzazioni all'Euribor media mese precedente o con rilevazione ad un determinato giorno del mese precedente a quello di scadenza della rata.
Tutto questo proietta avanti nel tempo il beneficio sulla rata per il mutuatario.

Il Consiglio direttivo della Banca Centrale Europea, durante la seduta odierna - la prima presieduta da Mario Draghi - ha deciso il taglio dei tassi di 25 bps.

Il tasso di rifinanziamento principale, quello utilizzato per indicizzare i mutui a tasso variabile BCE, si porta quindi all'1,25%.

Anche il tasso marginale passa dal 2,25% al 2,00% e quello sui depositi che scende allo 0,50%.