In un momento come questo resta di fondamentale importanza prestare particolare attenzione alle diverse caratteristiche del prodotto e delle condizioni economiche ad esso legate.
Infatti, vista la difficoltà ormai sbandierata ai quattro venti dell'ottenere un mutuo, si potrebbe pensare che "…è già tanto se me lo concedono". Invece no.
Nonostante tutto il cliente può ancora scegliere e la scelta sbagliata può rivelarsi, in una prospettiva a lungo termine, una perdita di denaro.

Vediamo quali sono gli aspetti da considerare per la scelta del mutuo:

- Valutare le offerte anche di banche diverse da quella con la quale si ha già un rapporto, per esempio, di conto corrente. Il fatto di non dover aprire un nuovo conto, con annesse spese, potrebbe far pensare che la scelta migliore sia rivolgersi alla propria banca. Non è sempre così. Le banche adottano politiche commerciali differenti e che mutano durante l'anno. La banca che ha il miglior conto corrente, perché magari senza spese, non è detto che applichi tale politica su tutto il proprio portafogli prodotto e quindi anche sul mutuo. Allo stesso modo, una banca che fino a sei mesi fa aveva prodotti "poco interessanti", potrebbe aver cambiato atteggiamento e messo in atto una campagna di sconti.

- Non limitarsi alle offerte di banche tradizionali. E' bene anzi dare un'occhiata alle banche che operano prettamente o unicamente online. Ridotte spese di gestione del personale e di struttura potrebbero limare i costi applicati ai clienti per i prodotti e i servizi.
E' però da considerare, soprattutto per quanto concerne le banche solo online, la difficoltà nel rapportarsi con loro: non ci si può recare allo sportello per reclami o per avere il libretto degli assegni. Una buona dimestichezza con la gestione dell'home banking è quindi indispensabile metterla in conto.
E' bene, inoltre, confrontare i mutui proposti direttamente dalle banche con quelli che, grazie a specifiche convenzioni, vengono commercializzati attraverso i portali di mutui online. Spesso alcune offerte vengono confezionate esclusivamente per questi operatori e non vengono nemmeno distribuite dalla rete di filiali dell'Istituto.

- La scelta del tipo di tasso non deve essere dettata dal mero calcolo della rata più bassa. Se così fosse, nella storia dei mutui, nessuno avrebbe mai stipulato con un tasso fisso, soprattutto se confrontato con un tasso variabile. Nel medesimo momento di stipula, infatti, il primo risulta sempre "più caro" del secondo, sia a parità di spread a causa dell'indice di riferimento utilizzato (IRS Vs Euribor), sia perché spesso lo stesso spread, sul tasso fisso - proprio perché dovrà andare a comporre un tasso che resterà invariato per tutta la durata del finanziamento - è di norma maggiore.
Quindi la scelta deve essere fatta sulla base della propria propensione al rischio.
Un variabile garantisce un tasso finito - tempo per tempo - piuttosto contenuto, ma pur sempre suscettibile di improvvise impennate che potrebbero, anche per pochi mesi, mettere in crisi la famiglia che deve far fronte ad un aumento repentino ed inaspettato della rata. In questo momento storico, poi, con l'Euribor a livelli bassissimi, il tasso variabile risulta molto appetibile, ma è bene sommare allo spread il valore "fisiologico" che in un mercato sano questo parametro assume (3 - 3,5%) per dare uno sguardo a quanto il tasso potrebbe quotare in un prossimo futuro, non troppo lontano.

- "Un mutuo è per sempre". Così ironicamente molti dicono. Da un lato è vero, perché il contratto di mutuo ha durate mediamente molto lunghe, ma è altrettanto vero che le condizioni concordate oggi con la banca potrebbero non essere migliori di quelle che si potranno strappare in futuro. La rinegoziazione o la surroga possono essere sempre uno strumento utile per rivedere l'investimento fatto e riportare le proprie condizioni contrattuali a livelli di mercato. Questo però, per tornare all'incipit dell'articolo, non deve essere una scusa per scegliere male o con superficialità all'inizio: la surroga e la rinegoziazione devono essere accettate dalla banca e non è detto che questo avvenga. Inoltre, per questo tipo di operazioni, la banca non accetta di effettuare una surroga attiva (cioè prendersi un mutuo di un  altro istituto) se non sono trascorsi almeno 3/4 anni dall'erogazione.

- Fate molta attenzione ai costi legati al mutuo, sia in fase di erogazione (istruttoria, perizia, assicurazioni), sia nel corso dell'ammortamento (spese incasso rata, spese di gestione del contratto, comunicazioni e invio documenti, ecc.).
Un basso spread può essere affiancato da spese ricorrenti che, ad un primo sguardo, possono sembrare irrisorie ma che moltiplicate per il numero di volte che dovranno essere corrisposte, possono mutare il "vantaggio" in "svantaggio" economico del bilancio finale dell'investimento.

- Attenzione alle polizze che la banca propone per la copertura della perdita di impiego o per la premorienza del mutuatario. Sono importanti e abbiamo sempre sostenuto che in taluni casi  - per responsabilità verso i propri familiari - sono addirittura indispensabili.
Ma è anche vero che queste polizze, con le medesime coperture, se sottoscritte direttamente con le Compagnie assicurative, quindi senza il tramite dell'istituto bancario, possono risultare meno onerose.

- L'importo di iscrizione ipotecaria è un aspetto che spessissimo viene considerato solo al momento della stipula. Nei fogli informativi della banca è però sempre indicato.
Iscrivere ipoteca per il 150% o il 200% del mutuo corrisponde a una minore o maggiore parcella notarile. E' infatti in base a questo importo che il notaio calcola i propri costi a carico del mutuatario per la stipula dell'atto.

- La data di stipula è importantissima. Infatti è sempre bene far in modo che questa sia il più vicina possibile alla data di decorrenza del piano di ammortamento, cioè il momento in cui comincia il calcolo degli interessi che andranno a formare la prima rata.
Molte banche fanno coincidere l'inizio dell'ammortamento con l'inizio del mese successivo alla data di stipula, questo significa che, chi stipula ad inizio mese dovrà corrispondere "interessi di preammortamento" - a fondo perduto, spese vive - per ogni giorno che intercorre tra la data dell'atto e la fine del mese.

- La scelta del notaio è altresì importante. Chiedere diversi preventivi è nostro diritto e scegliere in base alla tranquillità che il professionista riesce a trasmetterci e al costo degli onorari non è peccato.
Attenzione però, i costi saranno calcolati in base a quanto direte al notaio: se non conoscete l'importo di iscrizione ipotecaria (vedi punto 7), il notaio potrebbe effettuare un calcolo su un importo sbagliato, errando di conseguenza il totale del preventivo. Quando vi rivolgete ad un notaio, è buona norma contattarlo in prima istanza per avere da lui l'elenco dei dati che gli necessitano per il calcolo (anche delle tassazioni) e in seconda battuta per comunicarglieli ed ottenere così un preventivo preciso.

- Un ultimo consiglio, è quello di controllare - prima di effettuare qualsiasi scelta - la fattibilità dell'operazione di mutuo a livello reddituale. Su SiMutuo.it è possibile farlo in modo gratuito e direttamente online. Conoscere le eventuali criticità che la banca potrebbe rilevare in fase di istruttoria è certamente utile per risparmiare, magari non denaro, ma certamente tempo e indirizzarci su prodotti di mutuo più adatti alle nostre esigenze, piuttosto che a quelle della massa.

Il Decreto Liberalizzazioni varato dal Governo Monti impone alle banche che vincolano l'erogazione del mutuo alla sottoscrizione di una polizza Vita l'obbligo di sottoporre al cliente almeno due alternative (preventivi) di Compagnie assicurative "non riconducibili" agli istituti di credito stessi.

L'interpretazione più corretta di questo "non riconducibili" pare sia quella più ristretta. Vale a dire che anche i rapporti commerciali di distribuzione saranno di ostacolo per poter dichiarare "estranea" una Compagnia assicurativa nei confronti della banca.

Quindi, da luglio - questo il termine per l'adeguamento -, le banche non potranno far altro che accedere ai siti delle Compagnie assicurative "concorrenti" per stilare i preventivi da presentare al cliente insieme al proprio.
Inoltre, lo ricordiamo, il richiedente avrà dieci giorni di tempo per reperire, sul libero mercato e autonomamente, una polizza che, a parità di coperture richieste, sia per lui più vantaggiosa economicamente.

Inoltre sarà chiesto, però entro settembre, alle banche che commercializzano polizie CPI (Creditor Protection Insurance) di pubblicare sul proprio sito un preventivatore che permetta il calcolo dei premi in modo che i concorrenti possano accedervi.

Da sottolineare comunque che tutti questi obblighi saranno vincolanti solo se la banca subordina l'erogazione del mutuo alla polizza. Non rientra quindi il caso, per esempio, dell'erogazione del mutuo e contemporanea o successiva vendita della polizza, non obbligatoria.

Su questo Isvap dovrà fare bene il proprio lavoro: vigilare.

L'Isvap ha emanato, il 6 dicembre scorso, il Provvedimento n. 2946 che risolve una diatriba ormai più di un anno.
Dopo l'emanazione del Regolamento n.35 e il successivo annullamento del TAR (su richiesta delle banche italiane) dell'articolo riguardante il conflitto d'interessi in cui gli intermediari finanziari cadevano nella vendita delle polizze assicurative legate ai mutui, l'Istituto per la Vigilanza sulle Assicurazioni ha messo la parola fine.

Il provvedimento, che consta di soli 3 articoli, va a modificare il Regolamento ISVAP n. 5 del 16 ottobre 2006 e più precisamente l'art. 48.

A partire dal 2 aprile 2012, alle banche non sarà più possibile rivestire contemporaneamente il ruolo di intermediario e beneficiario (o vincolatario) di polizze assicurative.

Fino ad ora, come è noto, la stipula di polizze assicurative legate ai mutui prevedeva che, in caso di sinistro, la compagnia riconoscesse direttamente alla banca l'indennizzo. Inoltre il premio (spesso nella formula "unico anticipato") era complessivamente molto più alto di quello pagabile stipulando la medesima copertura con una compagnia esterna in quanto comprensivo delle provvigioni per l'intermediario (la banca) che potevano superare anche il 50% del totale pagato dal cliente.

Riportiamo di seguito l'articolo del Regolamento n.5/2006 con, in neretto, le modifiche apportate dalla nuova disciplina.



Art. 48 (Conflitti di interesse)

1. Nell’offerta e nella gestione dei contratti di assicurazione gli intermediari evitano, secondo quanto disposto dall’articolo 183 del decreto, di effettuare operazioni in cui hanno direttamente o indirettamente un interesse in conflitto, anche derivante da rapporti di gruppo o da rapporti di affari propri o di società del gruppo. Qualora il conflitto non risulti evitabile, gli intermediari operano comunque in modo da non recare pregiudizio agli interessi dei contraenti.

1 bis. Gli intermediari comunque si astengono dall’assumere, direttamente o indirettamente, anche attraverso uno dei rapporti di cui al comma 1, primo periodo, la contemporanea qualifica di beneficiario o di vincolatario delle prestazioni assicurative e quella di intermediario del relativo contratto in forma individuale o collettiva.

2. In ogni caso gli intermediari, in funzione dell’attività svolta e della tipologia dei contratti offerti:

a) propongono contratti e suggeriscono modifiche contrattuali o altre operazioni nell’interesse dei contraenti alle migliori condizioni possibili con riferimento al momento, alla dimensione e alla natura dei contratti e delle operazioni stesse;

b) operano al fine di contenere i costi a carico dei contraenti ed ottenere il miglior risultato possibile in relazione agli obiettivi assicurativi;

c) si astengono dal proporre variazioni contrattuali e dal suggerire operazioni con frequenza non necessaria alla realizzazione degli obiettivi assicurativi;

d) si astengono da ogni comportamento che possa avvantaggiare alcuni clienti
a danno di altri.

3. Gli intermediari, al fine di garantire il rispetto d ei principi di cui ai commi 1 e 2, provvedono all’individuazione ed alla gestione dei conflitti di interesse secondo modalità appropriate in funzione delle dimensioni e della complessità della loro attività.

E' più di un anno che tra Abi e Isvap (al quale si è aggiunta l'Antitrust) è aperto un dialogo, più o meno aperto, sulla regolamentazione che riguarda le polizze legate ai mutui.
L'Isvap (cassato poi dal Tar del Lazio) aveva infatti posto divieto alle banche, tramite l'emanazione di un regolamento, di ricoprire il doppio ruolo di beneficiari e venditori di polizze legate ai mutui.
Il giro d'affari è davvero imponente (si parla di 2,5 miliardi di euro) e l'Associazione Bancaria Italiana, anzi i suoi rappresentati, non hanno nessuna intenzione lasciarselo scappare.
E' quindi da questa considerazione che l'Associazione ha inviato ad Isvap una bozza di informativa che, affiancandosi alla restante documentazione che già per legge viene fornita alla clientela, dovrebbe accontentare sia l'Istituto di vigilanza, sia l'Antitrust.
L'idea è quella di indicare alla clientela le offerte in competizione con quelle promosse dalla banca (meno care) lasciando libera scelta su dove acquistare la copertura.
Le banche si impegnerebbero a valutare poi la polizza "esterna" scelta dal cliente e, se questa rispetta i parametri indicati (massimali, durata, beneficiario, ecc.), concedere comunque il mutuo alle condizioni identiche a quelle offerte con la sottoscrizione della copertura originariamente prevista.
20 giorni di tempo per la risposta al cliente, positiva o negativa che sia.
Questo potrebbe accontentare i due contendenti, ma cosa ne penseranno i clienti?
Accettare la proposta della banca magari non sarà conveniente dal punto di vista economico, ma lo è di certo dal lato meramente organizzativo.
Speriamo che, in forza di una possibile apertura della concorrenza, le altre compagnie - non legate a grossi gruppi bancari - possano mettere a disposizione dei clienti un facile sistema di comparazione e sottoscrizione (magari online) che possa rendere meno laborioso "l'andar per polizze" sul mercato.

Voi cosa ne pensate?

L’Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato ha aperto un'indagine sugli istituti bancari sospettati di subordinare, di fatto, la concessione dei mutui alla sottoscrizione di polizze vita e CPI (Creditor Protection Insurance) troppo costose.
I pacchetti assicurativi sotto la lente d'ingrandimento proposti ai clienti da parte delle banche hanno il fine di garantire il corretto rimborso del mutuo in caso di determinati sinistri: decesso, invalidità permanente, inabilità temporanea al lavoro, perdita d'impiego, malattia grave e ricovero.

Dal 1° giugno è altresì obbligatorio che il costo di queste polizze, se obbligatorie per la concessione del mutuo alle condizioni proposte, sia ricompreso nel calcolo del Taeg.
Se il cliente decidesse invece di non optare per le polizze proposte direttamente dalla banca può comunque tutelarsi per i medesimi eventi elencati sottoscrivendo esternamente una polizza uguale che spesso può risultare meno cara (proprio per la mancanza dell'intermediario - banca - ed il relativo rincaro di marginalità) e quindi, alla fine, supplire in toto o in parte al mancato sconto sullo spread che la polizza "consigliata" e venduta dalla banca gli avrebbe concesso.

Inoltre, sia per le polizze vendute tramite gli istituti bancari, sia per quelle esterne, è possibile scegliere di assicurare il mutuo solo per un determinato periodo; solitamente quello iniziale che - statisticamente - è il più "rischioso".

Attenzione quindi alla scelta delle coperture. Prendiamoci il tempo necessario per analizzare le coperture previste e le modalità di rimborso in caso di sinistro. Tempo non certo sprecato e che potrebbe rivelarsi fonte di risparmio sul lungo periodo tipico di un mutuo casa.

Il nuovo anno è alle porte e con questo post vogliamo riassumere velocemente i principali argomenti che abbiamo trattato durante il 2010.
Un riassunto, diciamo, ma con la possibilità di ritrovare e leggere per intero tutti nostri (ma soprattutto i vostri) interventi.

8 gennaio
Moratoria mutui: fissate le regole
Dal 1° febbraio 2010 è stato possibile, per gli aventi diritto, richiedere la moratoria sui mutui.
In questo post abbiamo illustrato le regole fissate con l'accordo tra Abi e diverse Associazioni dei consumatori.

29 gennaio
L'assicurazione nel mutuo
Le tanto discusse polizze abbinate ai mutui vengono illustrate in questo post. Pregi e difetti.

26 febbraio
Dopo la moratoria arriva il Fondo di Solidarietà
Un altro aiuto per le famiglie in difficoltà ha visto i suoi (sofferti) inizi in questo periodo dell'anno.
Il post illustra le caratteristiche dell'iniziativa e le caratteristiche soggettive di chi può aderirvi.

16 marzo
Conosciamo meglio: il mutuo con CAP
Il post che ha ricevuto il maggior numero di visualizzazioni e commenti. Evidentemente un argomento d'interesse per chi cominciava a valutare la sottoscrizione di un mutuo. Un prodotto spesso citato, ma mai spiegato in modo esauriente. Pregi e difetti.

19 marzo
Benvenuto SiMutuo
Finalmente il sito simutuo.it è online nella sua primissima versione.
I miglioramenti si sono poi susseguiti durante tutto l'anno (e ancora continuano) anche se, nella maggior parte dei casi, sono implementazioni di carattere tecnico finalizzati a fornire un esito di prefattibilità sempre più attendibile ed in linea con le politiche di credito delle banche convenzionate.

26 marzo
Conosciamo meglio: il mutuo a Tasso Variabile con Rata Costante
Un altro prodotto poco conosciuto e spesso motivo di perplessità sl suo funzionamento (soprattutto nelle casistiche particolari che potrebbero concretizzarsi durante la vita del mutuo). Pregi e difetti.

3 aprile
Vecchio mutuo: Surroga o Sostituzione?
Capire le differenze, sia in termini di costi, sia in termini di accessibilità a queste due soluzioni per cambiare il mutuo.

21 maggio
Novità per i consumatori sul fronte delle operazioni bancarie e della portabilità dei finanziamenti.
Il Ministero dell'Economia ha proposto e poi attuato alcuni cambiamenti diretti alla tutela del consumatore e all'aumento della trasparenza bancaria. Ridotti e annullati alcuni costi che gravavano su operazioni delle famiglie italiane.

1 giugno 2010
Cerco la casa, trovo il mutuo sul web e faccio il rogito online.
Arriva anche l'informatizzazione dei rogiti notarili. Procedure online che consentono di stipulare atti senza doversi recare fisicamente dal notaio. Digitalizzazione dei contratti con l'obiettivo di una più facile reperibilità dei documenti e abbattimento dei costi.

15 giugno
Vuoi vendere il tuo immobile? Ecco come la manovra finanziaria modifica gli atti.
E' reso obbligatorio indicare il riferimento alle schede catastali negli atti di compravendita e verificarne i dati riportati, sia dei proprietari, sia di disposizione dei locali.

22 giugno
Assicurazioni sui mutui. ISVAP interviene.
L'Istituto per la Vigilanza delle Assicurazioni emana il regolamento che punta a meglio normare la vendita di polizze assicurative legate ai mutui.
Il fine? Garantire il cliente sottoscrittore di un mutuo quando a quest'ultimo viene richiesta l'adesione ad una polizza assicurativa.

2 agosto
Compravendite, costruzioni, locazioni e ristrutturazioni: in breve dal 1° luglio.
Una serie di norme modificano il modus operandi per molte attività legate agli immobili. In questo post sono riassunte e spiegate le varie caratteristiche delle diverse iniziative e delle nuove regole.

4 agosto
Nuove regole sul credito al consumo e sull'attività di mediazione creditizia.
Viene approvato il decreto che recepisce le direttive europee sul credito al consumo. E' l'occasione anche per modificare in modo sostanziale le norme che regolano l'attività di mediazione creditizia e di agenzia in attività finanziaria.

11 agosto
Per la nuova regolamentazione ISVAP, l'Abi si rivolge al Tar.
L'Associazione Bancaria Italiana fa ricorso al Tar del Lazio per annullare l'articolo del regolamento che impedisce alle banche di assumere il doppio ruolo di intermediario e beneficiario delle polizze legate ai mutui.

31 agosto
Quel decreto che accorcia la vita dei mutui, ma che rischia di rincararne il costo.
Poter surrogare il mutuo è stata una rivoluzione. Sembrava tutto a favore dei consumatori, ma alcuni risvolti negativi a lungo termine non erano stati, forse, previsti.

4 ottobre
Gli interessi del mutuo: la detraibilità fiscale.
Quando si sottoscrive un mutuo spesso l'aspetto della fiscalità è lasciata in secondo piano e le norme che la regolano sono frammentate e fumose.
Abbiamo cercato di riassumere e comprendere tutti i possibili casi in questo post.

12 ottobre
L'allineamento catastale
E' fatto obbligo, per i proprietari di immobili, di denunciare in Catasto le eventuali modifiche apportate al fabbricato. Termini e oneri.

28 ottobre
Finalmente al via il Fondo di Solidarietà sui mutui.
Dopo una falsa partenza, è reso noto e pubblico come aderire al fondo.

29 ottobre
Il Tar annulla l'art. 52 del Regolamento ISVAP.
Per un vizio "di forma" il Tar da ragione all'Abi. L'art. 52 prevedeva l'impossibilità di ricoprire il doppio ruolo (intermediario/beneficiario) da parte delle banche nelle polizze assicurative legate ai mutui.

30 novembre
Abi: al via il tavolo di lavoro per l'adozione delle Linee Guida per la valutazione degli immobili.
Maggior efficienza dell'erogazione creditizia ai mutuatari.

21 dicembre
Polizze sui mutui: ISVAP ritorna sul conflitto d'interessi.
Dopo la decisione del Tar, ISVAP pone in consultazione pubblica la norma annullata.
Era per questa mancata consultazione che il Tribunale aveva deciso in favore dei ricorrenti e ISVAP, quindi, segue la strada indicata per raggiungere l'obiettivo che si era posto.