SiMutuo ha preparato un breve sondaggio, in accordo con le aziende e operatori immobiliari, in modo da poter raccogliere informazioni che possano essere utili per comprendere le aree di intervento per poter migliorare l'offerta ai propri clienti.

Spendere 5 minuti per rispondere in modo del tutto anonimo alle nostre domande, sarebbe davvero molto apprezzato e, soprattutto, utile.

Il sondaggio è accessibile da QUI

Grazie mille!

Lo Staff di SiMutuo.

Venerdì scorso è stato approvato in via definitiva dal Consiglio dei Ministri il secondo correttivo al D.lgs 141/10.
Questo Decreto, oltre a ridisegnare la disciplina delle professioni di Agenti in Attività Finanziaria e Mediatori Creditizi, pone un fermo alla possibilità dell'agente immobiliare di segnalare mutui bancari anche in via accessoria e strumentale alla propria attività.
Secondo Fiaip ciò "danneggerà il mercato immobiliare e comporterà un rallentamento delle compravendite nel nostro paese".
Questo potrebbe anche avere un fondo di verità, ma ricordiamo che accompagnare il cliente in banca per "guidarlo" nella scelta del mutuo, ma senza che questa attività sia remunerata né dall'utente finale, né dalla banca, sarà sempre possibile.
Quindi, se il fine è quello di concretizzare la compravendita (questo è il significato di "attività strumentale), non si capisce dove stia il problema.
Se invece il "punto" sta nel fatto che d'ora in poi l'agente immobiliare, oltre alle provvigioni per l'acquisto delle casa non potrà avere anche marginalità sul mutuo stipulato, allora è chiaro che il discorso da fare non è sul mercato delle compravendite, ma sugli utili che un'agenzia si vede venir meno.
Non nascondiamoci dietro ad un dito: negli ultimi anni (soprattutto pre-crisi), l'attività "accessoria" degli agenti immobiliari era diventata quasi "prevalente" o quantomeno "parallela".
L'agente non si limitava a segnalare mutui a chi comprava casa per suo tramite, ma proponeva il servizio a se stante: faceva quindi mediazione creditizia.

Ma, fatta la legge…
Fiaip, come altre associazioni di categoria, ha già da tempo predisposto la creazione di una società di mediazione creditizia che raccolga sotto di sé, come il Decreto prevede, uno sciame di "collaboratori". Questi collaboratori potranno essere anche agenti immobiliari perché le due attività non sono incompatibili.
Allora il problema è solo che i collaboratori per poter proporre i mutui (di fatto, svolgere l'attività di mediazione del credito per conto del Mediatore Creditizio) hanno il solo vincolo di dover sostenere un corso e superare un esame, così da essere all'altezza del compito? Oppure la preoccupazione sta nel fatto che la società di Mediazione Creditizia è responsabile dell'operato dei propri collaboratori?
Non crediamo che il mercato immobiliare subirà scossoni dall'entrata in vigore di questo decreto, né in bene, né in male.

Forse il fatturato delle associazioni sì…

Il 17 settembre scade il termine per il versamento della seconda rata della nuova imposta sugli immobili, l'Imu.
La scadenza riguarda però solo i proprietari dell'abitazione principale che hanno scelto, in fase di prima scadenza (18 giugno scorso), di suddividere il pagamento dell'imposta in tre rate.
Questa seconda rata sarà identica alla prima d'acconto, mentre per la terza - a saldo - si dovrà calcolare di nuovo l'imposta dovuta in base alle aliquote adottate da ogni singolo Comune e sottrarre gli importi dei due (uno, se non si è scelto di dividere in tre rate) acconti precedenti.
La modalità di pagamento resta il medesimo: il modello F24.

In pratica, per velocizzare la procedura, se avete copia del primo F24, basterà copiare i dati presenti modificando solo la data di presentazione.

Per ulteriori informazioni sull'imposta, vi invitiamo a leggere gli altri articoli pubblicati sul blog.

Il Decreto "Sviluppo" diventa Legge e con se quindi diventa ufficiale l'innalzamento dell'aliquota per il bonus ristrutturazioni (dal 36% al 50%).
Rientrano in tale agevolazione i lavori di messa in sicurezza della propria abitazione, la messa a norma degli impianti elettrici e domestici (compresa la cosiddetta "domotica", che diventa quindi a portata della famiglia media), l'inserimento di sistemi di allarme, eccetera, messi in opera dal 26 giugno 2012 al 30 giugno 2013.

I beneficiari godranno quindi di una detrazione Irpef e recuperare la metà dei costi sostenuti nell'arco di 10 anni e per un tetto massimo di 96mila euro.

Il mercato dei mutui vive oggi un momento di forte crisi (-16% sulle rogazioni del primo trimestre 2012 rispetto allo stesso periodo del 2011 - già in forte calo rispetto all'anno precedente), e questo ha portato - inevitabilmente perché strettamente collegato - un rallentamento anche a quello immobiliare.

I tassi di riferimento ai minimi storici (Euribor, IRS e BCE non hanno mai avuto valori così bassi) sono un toccasana per chi, negli anni passati, ha scelto di contrarre un mutuo a tasso variabile: le rate nei primi mesi del 2012 hanno subìto un calo davvero apprezzabile dando respiro alle famiglie magari in difficoltà economiche.

Ma per chi si sta muovendo verso l'acquisto della casa ora, le cose vengono viste in un'altra prospettiva.

Infatti il rischio paese e il protrarsi della crisi economica hanno portato ad un innalzamento degli spread che hanno raggiunto mediamente il 3% (+200% rispetto allo stesso periodo del 2011).

Quindi, l'incertezza sull'occupazione e la certezza che gli indici di riferimento, prima o poi, ritorneranno ai loro valori "naturali", fanno sì che la sottoscrizione di un nuovo mutuo faccia venire seri grattacapi alle famiglie italiane.
Non meno importanti, e concausa della crisi delle erogazioni, sono i sempre più stringenti criteri di valutazione del merito creditizio adottati dalle banche.

Il mercato dei mutui sul web sta comunque crescendo in percentuale e gli italiani si stanno abituando ad utilizzare strumenti di comparazione a loro disposizione gratuitamente online. Questo incremento dell'utilizzo del canale internet porterà anche ad un calo delle spese di istruttoria a carico delle banche e aiuterà a percorrere la strada verso un miglioramento dell'offerta al pubblico.

Esperti del settore si aspettano, dopo l'estate, con qualche certezza in più sulle sorti della moneta unica europea, che le banche comincino ad allargare le "maglie" e ad offrire prodotti più competitivi.
Questo potrebbe anche far ripartire, seppur con tempi non velocissimi, il mercato immobiliare ed edilizio anche grazie al calo dei prezzi che si sta rilevando dall'inizio dell'anno.

E' ormai quasi impossibile trovare banche che concedono mutui superiori all'80% del valore della casa. Anzi, in questo momento storico, molti istituti hanno addirittura portato l'asticella del massimo importo concedibile al 70 o 60%.

E' quindi sempre più difficile, soprattutto per le giovani coppie, acquistare casa non avendo da parte la differenza per coprire il saldo prezzo, e spese notarili e le imposte per il trasferimento di proprietà.

Negli ultimi mesi sta prendendo piede una formula d'acquisto alternativa - anche grazie alla difficoltà nel vendere che, in conseguenza alla stretta creditizia delle banche, i proprietari stanno riscontrando - il Rent to Buy.

Il Rent to Buy (affitto con riscatto) permette di fruire dell'immobile da parte del futuro acquirente fin da subito pagando un corrispettivo mensile che, in parte, verrà imputato ad acconto prezzo sul futuro acquisto.

Un minimo di caparra e un canone mensile permette quindi di ridurre, nel corso di un paio d'anni, il saldo finale dovuto al venditore al rogito notarile, portando quindi l'LTV a valori accettabili per le banche.

Il rischio?
Be', dal punto di vista dell'acquirente il rischio è quello che, alla scadenza del periodo di "locazione" non si riesca ad ottenere comunque il mutuo per motivi non legati al valore dell'immobile, ma a fattori economici (stipendio, impegni in essere, ecc.) e quindi perdere almeno in parte i soldi versati nel biennio precedente;
Per i venditori, invece, il rischio è quello di trovarsi, dopo magari due anni, con l'immobile invenduto e dover ricominciare daccapo la ricerca di un acquirente avendo goduto, diciamo, solo della rendita derivante dai canoni mensili versati dalla controparte (ma avendo dovuto pagare, nel frattempo, le imposte sulla proprietà del bene, come ad esempio l'Imu).

A tale proposito è bene ricordare che se il canone mensile versato dal futuro acquirente - in tutto o in parte - è imputato ad "acconto prezzo", quest'ultimo dovrà essere restituito anche in caso di mancata conclusione dell'affare.
Sarebbe quindi bene (almeno dal punto di vista del venditore) specificare nel contratto che i versamenti fatti saranno destinati ad "integrazione della caparra cofirmataria" versata ad inizio contratto.

E' la prima volta che i contribuenti italiani si confrontano con la nuova Imposta sugli immobili, è facile quindi non avere le idee chiare o commettere degli errori di calcolo.
Riassumiamo in breve come si arriva a determinare l'imposta dovuta e l'acconto da versare entro il 18 giugno prossimo.

L'immobile.
La prima cosa da fare è identificare quale tipologia di immobile dev'essere tassato e a quale regime deve sottostare.
Come sappiamo da quest'anno le imposte sugli immobili saranno dovute anche per l'abitazione principale, cioè quella dove il contribuente effettivamente risiede e ha dimora abituale. Da non confondere con il concetto di "prima casa" che è valida solo ai fini agevolatori in caso di acquisto della casa e dove è prevista e richiesta la sola residenza nel Comune dove si acquista.
Ad ogni abitazione principale, inoltre, può essere legata (e quindi godere delle agevolazioni previste) anche una sola pertinenza per ciascuna categoria catastale tra la C/2 (cantine e soffitte), C/6 (Box), C/7 (tettoie). Ogni altra pertinenza dovrà quindi ricadere nella categoria non agevolata e scontare le aliquote previste per le altre abitazioni diverse dalla principale.

La rendita.
Per conoscere la rendita dei propri beni immobili è possibile consultare il rogito d'acquisto oppure collegandosi al sito dell'Agenzia del Territorio, inserendo i dati catastali (sempre da rogito).
La rendita di ogni immobile andrà poi aggiornata del 5%.
Ad esempio, se abbiamo una rendita di 700 euro, bisognerà moltiplicare questo importo per 1,05 per ottenere la rendita aggiornata (735 euro, base di calcolo dell'Imu.)

I coefficienti moltiplicatori.
Ad ogni categoria catastale il Decreto che ha introdotto l'imposta ha attribuito un coefficiente moltiplicatore che permette di calcolare la base imponibile dell'imposta.
Per l'abitazione e le sue pertinenze questo moltiplicatore è pari a 160. Quindi, tornando all'esempio precedente, moltiplichiamo 735 per 160 e otteniamo 117.600 euro.

L'aliquota da applicare.
Per calcolare l'acconto di giugno si devono prendere in considerazione le aliquote indicate nel Decreto, senza tener conto quindi di quelle eventualmente già deliberate ed adottate dal proprio Comune. Queste ultime ci saranno utili solo per calcolare il saldo di dicembre.
Il calcolo quindi dipende dall'aliquota dall'uso dell'immobile: per l'abitazione principale sarà dello 0,40%, per le abitazioni diverse da quella principale, lo 0,76%.
Il nostro esempio, quindi, prosegue moltiplicando 117.600 per 0,4% (abitazione principale) ed otteniamo l'imposta "lorda" pari a 470,40 euro o per 0,76% (abitazione diversa dalla principale), ricavando l'imposta dovuta netta di 893,76 euro.
Per l'abitazione principale parliamo di imposta "lorda" perché ci si trova nelle condizioni di poter fruire di una detrazione di €200,00, per chiunque e rapportato alla percentuale di possesso dell'immobile.
Se poi nell'abitazione in oggetto risiedono stabilmente figli under 26, la detrazione viene maggiorata di €50 per ogni figlio fino ad un massimo di €400 (8 figli).
Dei 470,40 euro che il nostro ipotetico contribuente doveva al Comune, di conseguenza ne restano 270,40 (togliendo i 200 di agevolazione). Ipotizzando poi la presenza di un figlio in casa, arriviamo - ai fini del calcolo dell'acconto - a dovere un imposta netta di 220,40.

L'acconto.
A questo punto si deve scegliere se pagare l'acconto in 2 o 3 rate (quest'ultima scelta riservata alla sola abitazione principale).
Si prende quindi l'imposta calcolata in precedenza e la si divide per due o tre, ottenendo così l'importo dell'acconto da versare a giugno: €110,20 che, arrotondati all'euro, diventando €110,00.

Il modello F24.
Ne sono disponibili due versioni. Uno semplificato, l'altro ordinario.
Si dovrà indicare il codice del Comune - disponibile sul sito dell'Agenzia delle entrate - e andrà barrata la casella "acc" (acconto) e il tipo di rateizzazione scelta: 0101 oppure 0102.
Per ogni rigo si deve indicare un immobile. E' quindi importante ricordare che se il box è pertinenza dell'abitazione principale, ma con un suo identificativo catastale, andrà indicato a parte su un rigo successivo a quello della casa.
Non è una cosa semplicissima da fare e per questo motivo vi indichiamo un sito che a nostro parere offre un servizio molto semplice e che permette di stampare direttamente il modello pre-compilato: Qui.
Importante: ogni proprietario dovrà compilare e pagare tramite un F24, anche nel caso di coniugi in comunione di beni. I calcoli visti prima, compresi quelli per le agevolazioni, andranno quindi rapportati alla percentuale di possesso dell'immobile.

Il pagamento.
Uffici Postali, Banche o gli sportelli dell'Agenzia di riscossione possono essere utilizzati per il versamento. Ormai, però, quasi tutte le banche, attraverso l'home banking, hanno aggiornato l'operatività online che permette il pagamento dell'F24 comodamente a casa propria.

La parola "semplificazioni" è stata utilizzata in questo periodo come mai era successo in tutta la storia della lingua italiana. E' forse per questo motivo che il suo significato, almeno per i componenti del Governo, non è poi così chiaro.

Partiamo con l'Imu, l'imposta che ha sostituito la vecchia Ici e che, con le sue già numerose modificazioni, ha confuso assai i contribuenti.
Appurato ormai quanto si dovrà pagare, rimane la semplificazione, eccola: l'importo dovuto dovrà essere calcolato dal contribuente basandosi sulle rendite catastali (già difficile concetto), aggiornate del 5% e poi moltiplicate per il coefficiente attribuito dal decreto in base alla destinazione d'uso del bene (!!) e, nel caso di abitazione, alla sua natura di abitazione principale o abitazione secondaria (c.d. seconda casa).

Non facile, soprattutto perché poi anche le detrazioni spettanti sono fumose, ad eccezione del caso di una normalissima famiglia con uno o più figli sotto i 26 anni e residenti tutti nella medesima casa, magari l'unica (se si ha un mutuo o meno, non importa a nessuno).
A questi basterà decurtare 200 euro più 50 euro per ogni figlio coabitante e decidere se versare l'imposta in due o tre rate e calcolarne la suddivisione, compilare l'F24 e pagare il dovuto (senza scordarsi, però, che per il saldo dovranno conguagliare ricalcolando l'imposta sulle aliquote decise dal proprio Comune e sottrarre gli acconti già versati).
Per chi invece ha la fortuna di avere anche una seconda casa, l'affare si complica perché se è vero che si è "esonerati" dal decidere il numero di rateizzazioni (sono solo due), resta da scorporare, dal tributo totale, la parte che va alla Stato e quello che invece rimane in cassa al Comune.
Era troppo SEMPLICE versare la somma totale e poi lasciare al Comune il compito di "girare" l'eccedenza allo Stato?! Forse sì.
Ricordiamo che un tempo, quando l'Ici ancora colpiva le prime abitazioni, dopo aver fatto la dichiarazione in Comune (cosa che andrà rifatta, comunque), era lo stesso Ente a inviare il bollettino con l'importo dovuto.

E adesso l'Ivie, l'imposta sugli immobili all'estero. Ne abbiamo già parlato e abbiamo già espresso le nostre perplessità a suo tempo. Ma ora che le scadenze si avvicinano (l'Ivie va pagata con l'Unico), i Caf e i commercialisti dovranno diventare esperti in valori catastali dell'Unione Europea o, peggio, dovranno informarsi sui valori di mercato degli Stati membri. SEMPLICE.

Va bene i sacrifici, va bene che ancora si attendono i tagli alla spesa pubblica per i quali i politici che fino a ieri appoggiavano il Governo stanno puntando i piedi e che venga chiesto ai cittadini di "suggerire" online cosa tagliare, va bene tutto.

In uno Stato democratico è un dovere pagare le tasse, ma è anche vero che si dovrebbe essere messi nelle condizioni di sapere QUANTO, QUANDO e COME pagare, senza rimanere nell'incertezza fino al giorno di scadenza.
Con dubbi del genere e le ristrettezze economiche di questo periodo, chi si azzarda a pianificare delle spese, degli acquisti, degli investimenti?! Chi ci assicura che, spesi mille euro non ci troveremo a doverli allo Stato per un nuovo balzello o per la rettifica di decisioni già prese?
L'incertezza non è certo sinonimo di ripresa economica.

Questo è SEMPLICE da capire, anche per noi.

S'è sentito parlare molto in questi giorni dei problemi legati all'introduzione dell'Imu e, nella fattispecie, sulle aliquote che dovranno essere applicate per il primo acconto che è previsto per il 18 giugno prossimo.

Come avevamo già scritto e come il buonsenso dettava, l'acconto del primo anno d'imposizione, il 2012, verrà calcolato in base alle aliquote indicate nel Decreto Salva Italia tenendo conto anche delle detrazioni ivi previste.
A giugno, quindi, il contribuente verserà il 50% dell'imposta così calcolata, mentre lo Stato si riserva fino al 31 luglio per rivedere le aliquote e le detrazioni base (non ci si aspetta, per la maggior parte dei contribuenti, una sostanziale variazione).
I Comuni, invece, avranno tempo fino al 30 settembre per approvare o variare le proprie aliquote, così come il Decreto prevede possano fare.
Il 16 dicembre è previsto infine il versamento del saldo, con eventuali conguagli.

Se è vero che lo Stato difficilmente rivedrà le aliquote base, se non per i casi particolari e fabbricati non abitativi, è altrettanto certo che i Comuni difficilmente riusciranno a chiudere un bilancio in positivo senza ritoccare i valori d'imposizione.

Con la bozza della legge delega per la riforma fiscale, il Governo ha dato il via alla tanto attesa riforma del catasto.
L'attuale sistema di tenuta dell'archivio degli immobili sul territorio italiano, basato su categorie, classi e, soprattutto, numero di vani, andrà in pensione.
Verrà sostituito da una modalità di valutazione del valore catastale riferendola alle reali dimensioni del bene censito, ai metriquadri.
Inoltre verrà posta attenzione all'ubicazione dell'immobile (centrale, periferico, in zone prive di servizi o di grande richiamo turistico, eccetera) per introdurre una più equa valutazione.
Questa "rivoluzione" servirà per mitigare - si spera in modo sostanziale - l'iniquità oggi presente nella tassazione immobiliare.
L'Imu, introdotta di recente, viene calcolata attualmente riferendosi alla rendita catastale moltiplicata per un coefficiente fisso (in base alla destinazione d'uso) e poi applicando l'aliquota sull'imponibile risultante.
Ciò fa sì che si verifichino delle situazioni paradossali dove chi possiede un immobile di pregio, ma con un numero di vani uguale ad un appartamento degli anni '70 - magari anche in degrado - si trovi a pagare la stessa somma annuale di Imu, se non inferiore.
I vani, infatti, non sono validi per determinare esattamente la consistenza del bene e non delineano in modo soddisfacente la reale vivibilità del bene.
Ci sono casi, inoltre, in cui vecchi palazzi di rilievo storico, sono accatastati come se non avessero un bagno interno - mentre magari hanno anche la vasca per l'idromassaggio! - e questo, va da sé, ne abbatte la rendita.

Una volta stabiliti i nuovi valori da tassare, al Governo spetterà anche l'arduo compito di stabilire le nuove aliquote dell'Imu (variando l'imponibile non è pensabile di mantenere inalterato la percentuale di prelievo) per completare l'opera di ridefinizione e ridistribuzione del peso fiscale.