Riattivato il Fondo di Solidarietà per i Mutui Casa. Nella nostra infografica i termini e le condizioni per la richiesta.

Si è giunti al quinto rinnovo della scadenza utile per presentare domanda di sospensione della rata del mutuo, portata al 31 marzo 2013.
Gli interessati sono i mutuatari che non hanno ancora fruito di questa opportunità in precedenza e verso i quali, entro il 28 febbraio 2013, si saranno verificati eventi che possono determinare l'avvio della sospensione (perdita impiego, morte di un componente del nucleo familiare, ecc.).

Secondo i dati resi noti dall'ABI, a dicembre 2012, i mutui sospesi sono stati circa 85.000 comportando una maggiore liquidità in tasca ai clienti mediamente di 7mila euro annui.

Questa proroga sarà presumibilmente l'ultima in quanto l'accordo verrà sostituito dal "Fondo di solidarietà per i mutui per l'acquisto della prima casa", la cui approvazione è ormai imminente visto anche il parere favorevole sia dell'Associazione Bancaria, sia delle associazioni dei consumatori.

Sul sito dell'ABI è possibile consultare l'elenco delle banche aderenti all'accordo e i termini d'accesso.

Nella prima bozza della legge di stabilità chi aveva in corso un mutuo per la casa si era visto ridotta la possibilità di detrarre gli interessi passivi a causa della riduzione del tetto di 3mila euro che inoltre comprendeva, oltre al mutuo, anche le assicurazioni, le spese per i figli, eccetera.

Marcia indietro del governo, quindi, che ha accolto gli emendamenti che volevano ripristinare il tetto precedentemente esistente (4mila euro) per i soli interessi passivi sui mutui.

Quindi, ferma l'aliquota di detrazione - pari al 19% - i contribuenti potranno ancora detrarre dall'IRPEF fino a 760 euro (in dipendenza, appunto, dell'intero ammontare degli interessi pagati nell'anno). In un periodo, come il 2012, che ha visto stabilmente i parametri d'indicizzazione posizionati su minimi storici, è probabile che la detrazione risulti infine minore, ma questo non dipenderà più da una legge che taglia le agevolazioni, ma dal momento favorevole che rende fortunato - in un periodo piuttosto sfortunato - chi ha sottoscritto un mutuo prima della crisi economica, accaparrandosi così spread bassi, se non bassissimi.

Sono oltre 600 gli emendamenti alla Legge di Stabilità e forte è la richiesta di eliminare la stretta sulle detrazioni per i mutui ipotecari e contro la retroattività della manovra.
Nulla di certo, perché come sappiamo i passaggi parlamentari devono susseguirsi e le parti politiche trovare un accordo, ma soprattutto trovare le coperture necessarie perché si possano emendare alcuni articoli della manovra.
Tutta questione di conti e di denaro. Sappiamo tutti la storia della "coperta troppo corta": se copri la testa, scopri i piedi e viceversa.
Quindi, salvo che dal cilindro non sbuchino risorse fino ad ora nascoste, per poter "recuperare" alcune spese, gli italiani dovranno rinunciare al taglio dell'IRPEF prospettata per le fasce più basse di reddito e veder comunque aumentare l'IVA - quella ordinaria, non quella agevolata che rimarrebbe al 10% - nel corso del 2013.
Ma è sulle detrazioni degli interessi passivi dei mutui per la casa che tutto il mercato immobiliare spera per vedere, finalmente, un rallentamento del calo delle richieste di mutuo (che di riflesso permettono meno acquisti) e, nei prossimi anni, ricominciare a crescere.

E' un giochino matematico che garantirà al governo, per il prossimo anno, un aumento del gettito, ma che metterà in serie difficoltà molte famiglie italiane.

La nuova Legge di Stabilità introdurrà un tetto massimo di 3.000 euro per gli oneri sui quali sarà possibile calcolare la detrazione del 19% (con l'esclusione delle spese mediche e altri oneri che non concorreranno al raggiungimento del tetto imposto).
Questo significa che lo sconto massimo ottenibile sarà di 570 euro ad annualità (ricordiamo che solo per gli interessi passivi dei mutui ipotecari, il tetto era di 4mila euro per un massimo di 760 euro di sconto sulle imposte, limite annullato dal nuovo cappello).
Inoltre, come se non bastasse, per chi percepisce un reddito superiore ai 15.000 euro annui, le detrazioni calcolate come detto sopra, saranno applicabili - cioè sottratte dall'imposta dovuta - solo per la parte eccedente la nuova franchigia introdotta di 250 euro.

Questo sistema annulla i "mini-sconti" che fino ad oggi erano applicati ai contribuenti.
A rendere ancor peggiore questa notizia, se possibile, è che queste nuove regole saranno retroattive, cioè si applicheranno già nella prossima dichiarazione dei redditi, quindi in riferimento ai redditi del 2012.

Lo sconto sulle aliquote IRPEF invece descritte nel nostro post di ieri - abbassamento al 22 a al 26% dei due scaglioni più bassi - verranno applicati sui redditi percepiti nel 2013.
E' anche vero che l'effetto negativo che si intuisce sarà calmierato per chi percepisce redditi da lavoro dipendente in quanto le aliquote IRPEF vengono calcolate di mese in mese in busta paga, ma per chi invece i "conti" con lo Stato lo fa solo a fine anno, la batosta sarà maggiore.

L'accordo tra ABI e associazione dei consumatori che prevede la possibilità di sospendere il pagamento delle rate del mutuo è stato prorogato fino alla fine del mese di gennaio del prossimo anno.

Vi rimandiamo ai nostri articoli precedenti per le caratteristiche e i criteri di concessione dell'agevolazione e dove troverete alcune considerazioni sui pro e i contro della sospensione.

La portabilità del mutuo o surroga, così come introdotta nel 2007 dal c.d. Decreto Bersani, ha sempre avuto - nella sua procedura - alcune pecche e lungaggini dovute essenzialmente alle difficoltà di collaborazione tra gli attori in scena.
Per risolvere velocemente e facilmente i problemi legati al contatto alle comunicazioni tra cliente, banca surrogata, banca subentrante e notaio, l'ABI e il Consiglio Nazionale del notariato hanno raggiunto un accordo che farà nascere "Mutui Connect".
Questa nuova procedura prevederà un colloquio elettronico tra banche aderenti e notai attraverso una piattaforma appositamente realizzata.
Mutui Connect renderà più veloci e snelle le procedure di erogazione e di portabilità dei mutui ipotecari.
L'utilizzo di questo sistema non avrà alcun costo per il cliente ed entra in gioco solo dopo le prime fasi della surroga, ovvero la ricerca della nuova banca subentrante e la sua approvazione dell'operazione di surroga (istruttoria).
Nell'area riservata del nuovo strumento informatico i soggetti coinvolti potranno così scambiarsi dati ed informazioni necessarie per la gestione e la conclusione della pratica, nonché gestire le convocazioni delle parti per la stipula dell'atto di surroga.

Venerdì scorso è stato approvato in via definitiva dal Consiglio dei Ministri il secondo correttivo al D.lgs 141/10.
Questo Decreto, oltre a ridisegnare la disciplina delle professioni di Agenti in Attività Finanziaria e Mediatori Creditizi, pone un fermo alla possibilità dell'agente immobiliare di segnalare mutui bancari anche in via accessoria e strumentale alla propria attività.
Secondo Fiaip ciò "danneggerà il mercato immobiliare e comporterà un rallentamento delle compravendite nel nostro paese".
Questo potrebbe anche avere un fondo di verità, ma ricordiamo che accompagnare il cliente in banca per "guidarlo" nella scelta del mutuo, ma senza che questa attività sia remunerata né dall'utente finale, né dalla banca, sarà sempre possibile.
Quindi, se il fine è quello di concretizzare la compravendita (questo è il significato di "attività strumentale), non si capisce dove stia il problema.
Se invece il "punto" sta nel fatto che d'ora in poi l'agente immobiliare, oltre alle provvigioni per l'acquisto delle casa non potrà avere anche marginalità sul mutuo stipulato, allora è chiaro che il discorso da fare non è sul mercato delle compravendite, ma sugli utili che un'agenzia si vede venir meno.
Non nascondiamoci dietro ad un dito: negli ultimi anni (soprattutto pre-crisi), l'attività "accessoria" degli agenti immobiliari era diventata quasi "prevalente" o quantomeno "parallela".
L'agente non si limitava a segnalare mutui a chi comprava casa per suo tramite, ma proponeva il servizio a se stante: faceva quindi mediazione creditizia.

Ma, fatta la legge…
Fiaip, come altre associazioni di categoria, ha già da tempo predisposto la creazione di una società di mediazione creditizia che raccolga sotto di sé, come il Decreto prevede, uno sciame di "collaboratori". Questi collaboratori potranno essere anche agenti immobiliari perché le due attività non sono incompatibili.
Allora il problema è solo che i collaboratori per poter proporre i mutui (di fatto, svolgere l'attività di mediazione del credito per conto del Mediatore Creditizio) hanno il solo vincolo di dover sostenere un corso e superare un esame, così da essere all'altezza del compito? Oppure la preoccupazione sta nel fatto che la società di Mediazione Creditizia è responsabile dell'operato dei propri collaboratori?
Non crediamo che il mercato immobiliare subirà scossoni dall'entrata in vigore di questo decreto, né in bene, né in male.

Forse il fatturato delle associazioni sì…

E' stata pubblicata la nuova versione della guida "Il mutuo casa in parole semplici" redatto da Bankitalia e destinata ai consumatori attraverso la sua distribuzione obbligatoria, da parte delle banche, al momento della richiesta di mutuo da parte di potenziali clienti.

In questo post commenteremo ed approfondiremo i concetti espressi nella parte dedicata ai consigli per la scelta del mutuo.
La finalità della guida, come recita il suo nome, è di spiegare le caratteristiche e i rischi connessi alla stipula del mutuo attraverso un linguaggio semplice e comprensibile a tutti.
Ed è per questo che nel testo, oltre a non trovare concetti tecnici, non si approfondiscono alcune tematiche. Si da un'infarinatura.

Vediamo invece di aggiungere qualche dettaglio, pur restando nella comprensibilità e nell'uso di terminologie semplici.

Visto che una volta sottoscritto il mutuo è poi difficile (se non impossibile) modificarne i contenuti economici, Bankitalia suggerisce alcune domande da porsi PRIMA della scelta del prodotto. Purtroppo non è considerata, in questa guida, la situazione in cui spesso il consumatore si trova: la poca scelta dovuta alle proprie caratteristiche socio-economiche, ma questo è un altro discorso…

Ecco le domande:

Posso ottenere un mutuo?
"Chiunque può richiedere un mutuo, purché possa dimostrare di essere in grado di restituire nel tempo la somma dovuta".
Questa risposta, anche a chi è poco esperto, appare già vaga e, forse, poco corretta.
A meno che non si voglia pensare che chi ha redatto il documento abbia volontariamente giocato con le parole utilizzando "richiedere" al posto di "ottenere".
Perché c'è una bella differenza!
E' quindi corretto precisare che, in caso si abbiano precedenti finanziamenti mal condotti (ritardi nei pagamenti, mancati pagamenti), questo è già sufficiente per non rientrare nella schiera dei "chiunque". Anche con un reddito capiente, avere segnalazioni negative in banche dati impedisce spesso l'ottenimento del mutuo.

Quanto posso chiedere?
"In generale, l'intermediario concede un importo che non supera l'80% del valore dell'immobile da acquistare, valore stabilito in base alla perizia effettuata da un esperto. A volte gli intermediari concedono mutui che vanno oltre l'80% del valore dell'immobile, ma in questi casi richiedono maggiori garanzie e spesso applicano condizioni meno favorevoli per il cliente."
E' vero, generalmente la banca concede l'80% del valore della casa, ma è meglio specificare che il "valore" che viene preso è pari al minore tra il valore di perizia e quello di acquisto. Infatti, in barba alla valutazione data dal tecnico, la banca erogherà l'80% del prezzo d'acquisto, se questo è dichiarato più basso.
Provate ad andare in banca a chiedere un mutuo dicendo che la casa vale 100mila euro ma che voi, da buoni affaristi, siete riusciti a portarla via a 60mila. Vedrete che bella sorpresa! Ma questo ha un senso: la banca non eroga un mutuo casa per dare liquidità al mutuatario, ma per pagare l'immobile.
Poi aggiungiamo solo che le "maggiori garanzie" richieste per erogazioni al di sopra dell'80% non sono altro che polizze assicurative atte a garantire la banca per la differenza in più che vi ha mutuato. Tradotto in parole semplici? Costi.

Quale rata mi posso permettere?
"Prima di chiedere un mutuo è opportuno valutare attentamente il proprio reddito soprattutto in prospettiva e determinare la propria disponibilità mensile una volta sottratte le spese ordinarie.
E' ragionevole che la rata non superi un terzo del proprio reddito disponibile, per poter far fronte alle spese correnti, a quelle impreviste e a possibili riduzioni di reddito causate, ad esempio, da malattia, infortunio, licenziamento."
Sì, è ragionevole che si stia entro un terzo dello stipendio… ma dipende dallo stipendio.
Perché se la somma dei redditi, decurtata la rata del mutuo, non sarà sufficiente a coprire i costi per il mantenimento, per esempio, di un coniuge senza occupazione e dei tre figli che avete - e che magari vanno pure a scuola - allora la cosa diventa un po' meno ragionevole. Appare quindi chiaro che i parametri da considerare sono: il reddito, le spese correnti, il nucleo familiare, cioè la cosiddetta "soglia di sussistenza". Le banche, infatti, nel valutare se concedere o meno un mutuo ne tengono conto, sempre.
Lo stesso discorso vale per chi ha un reddito superiore alla media. Decurtato 1/3 di quest'ultimo, magari, la rimanenza va ben oltre le necessità familiari e quindi potenzialmente potrà dedicare al mutuo una quota maggiore dei propri redditi. Come diceva Einstein? Tutto è relativo...

Quanto mi costa il mutuo?
"La principale componente del costo è costituita dagli interessi, che sono il compenso per il prestito erogato e dipendono anche dalla durata del mutuo. Agli interessi si aggiungono altri costi, tutti indicati nel Foglio Informativo disponibile presso l’intermediario e sul suo sito internet. Nella pianificazione delle spese si deve inoltre tenere conto delle spese notarili e delle imposte, da pagare una sola volta al momento della stipula del contratto di acquisto della casa."
Qui tutto corretto. Ma invece di omettere un rischio in più, si sono scordati di ricordare un vantaggio: le detrazioni degli interessi (in realtà nella guida questo concetto lo si trova, ma non qui, dove potrebbe essere maggiormente d'aiuto). Ogni anno la banca invia al mutuatario una certificazione degli interessi pagati e, nel caso di abitazione principale, il contribuente può detrarre il 19% di questi interessi - fino ad un tetto massimo di 4.000 euro - nella successiva dichiarazione dei redditi (il dipendente si troverà il rimborso direttamente in busta paga!). Non saranno milioni e con l'andare del tempo, diminuendo il debito residuo, questi interessi pagati e recuperabili saranno sempre più bassi, ma per una corretta pianificazione, è bene sapere anche questo. Con un mutuo "medio", il rimborso annuo può essere, per una buona parte della vita del mutuo, anche pari ad una rata mensile.

Quale durata mi conviene?
"La durata del mutuo, concordata tra cliente e intermediario e definita nel contratto, è uno degli elementi che determina l’importo della rata. La rata è formata dal capitale più gli interessi. A parità di importo del finanziamento e di tasso di interesse, quanto più breve è la durata, tanto più alte sono le rate, ma più basso è l’importo dovuto per gli interessi; quanto più lunga è la durata, tanto maggiore è l’importo dovuto per gli interessi ma più basse le rate."
In parole davvero semplicissime: più è corto e meglio è. Per chi presta denaro, maggiore è il tempo che deve aspettare per riaverlo (rischi connessi), più chiederà interessi elevando il tasso.
Ma la convenienza del mutuo non si può ridurre al calcolo degli interessi da restituire alla banca. Se scelgo di fare un viaggio da Milano a Roma, è vero che con il treno risparmio, ma se prendo l'aereo - pagando di più - sono più comodo.
Quindi, se posso permettermi una rata alta e, di conseguenza, una durata breve, non è detto che questo sia per me il meglio: magari oggi non ho figli ma so che ne vorrò. Allora forse, in previsione delle spese che questo comporterà, decido di sottoscrivere un mutuo più lungo, pagando alla fine più interessi, ma sapendo che non mi metterà in difficoltà durante il suo rimborso, nemmeno quando mio figlio vorrà il motorino (perché, sì, se faccio un mutuo oggi per 20 anni, mio figlio che nasce l'anno prossimo sarà già diplomato quando finirò di pagare.)

Queste le domande che Bankitalia consiglia di porsi.
Tutto questo, pur essendo un esercizio utilissimo da fare, potrebbe essere supportato - se non addirittura sostituito - da consulenti preparati. Oppure, meglio, senza nemmeno muoversi da casa, attraverso il nostro sito SiMutuo, inserendo tutti i dati necessari, possiamo vedere quantomeno come le banche ci considerano come clienti, rimanendo a nostro "carico" solo la scelta con buon senso consigliata dalla guida.

Attraverso una lettera inviata dall'Associazione Bancaria Italiana a Isvap, Banca d'Italia e MEF, le banche hanno sollevato il problema più evidente che la nuova normativa sulle polizze legate ai mutui, che entrerà in vigore dal 1° luglio 2012, potrebbe porre: un ulteriore freno all'erogazione dei mutui alle famiglie. Almeno temporaneo.

Infatti le nuove norme prevedono che le banche che vincolano l'erogazione del mutuo alla sottoscrizione di una polizza vita, debbano offrire almeno due preventivi alternativi a quello del "pacchetto" proposto - da compagnie assicurative non a loro legate nemmeno da un rapporto commerciale - ai potenziali clienti.
Le banche saranno quindi costrette a consultare i siti internet delle compagnie per poter stilare un preventivo, proprio perché senza accordo commerciale questo sarà l'unico canale informativo.
E qui nasce l'empisse: l'obbligo di mettere a disposizione sui propri siti un preventivatore, per le compagnie, scatterà solo dal prossimo settembre.
Quindi si prospetta un "buco" di due mesi durante il quale non sarà semplice per le banche reperire ciò che la legge gli impone, impedendo, secondo quanto esposto nella lettera, la commercializzazione dei mutui.

E' probabile, quindi, che verrà deciso di far collimare, a settembre, entrambe le nuove disposizioni legislative, con buona pace di Abi e Governo.

Possiamo solo aggiungere che questo disguido, anche non arrivando alla soluzione prospettata sopra, costringerebbe le banche - per soli due mesi! - a vendere prodotti SENZA l'obbligo delle polizze vita.
Non ci sembra, sinceramente, che questo possa chiamarsi "problema". In considerazione anche del fatto che il mese di agosto - com'è noto - non è mai stato un mese di grande raccolta di richieste di mutuo.